行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 核心观点 - 2026年房地产行业以“着力稳定房地产市场”为政策主线，供给端推动“控增量、去库存、优供给”，需求端与人口政策联动进行靶向支持 [3][4] - 土地管理实施“以存定增”新规，严格约束新增用地用于房地产经营，推动行业从“增量扩张”转向“存量提质”的发展模式 [4][6] - 2026年1-2月市场下行压力仍大，新房量价齐跌，但京沪二手房价格出现环比上涨，市场呈现局部企稳迹象 [7][8][10] - 房企融资环境依然严峻，境内债券净融资缺口扩大，发债主体高度集中于央国企，境外债市场波动加剧 [11] 政策环境总结 - 中央政策定调延续“着力稳定房地产市场”，并将其列为防范化解风险的重点领域 [4] - 供给端政策核心是“因城施策”，推动“控增量、去库存、优供给”，并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [4] - 需求端政策明确提出加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性需求，与生育鼓励政策深度联动 [4] - 自然资源部新规建立“以存定增”机制，新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 [4][6] - 新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，“原则上不用于经营性房地产开发” [6] - 地方政策积极跟进，以上海“沪七条”为标杆，多地通过放松限购、优化公积金、推进城市更新等方式稳定市场 [3][7] 市场表现总结 - 2026年1-2月，70个大中城市新建商品住宅销售价格同比跌幅扩大，环比跌幅收窄 [8] - 1-2月全国商品房销售面积同比下降13.52%，销售金额同比下降20.21%，金额降幅持续超两位数 [8] - 2月末全国商品房待售面积小幅增至8.00亿平方米，库存仍处高位，其中待售3年以下面积为6.06亿平方米 [9] - 2月，北京和上海二手住宅销售价格环比分别上涨0.3%和0.2%，为2025年3月以来首次环比上涨 [10] - 2月百城二手房总挂牌量环比下降5.62%，各能级城市普遍呈现去化态势，一线城市环比降幅达8.55% [10] - 1-2月全国房地产开发投资规模同比下降11.1%，降幅持续增加 [9] - 房企资金来源中，个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降41.90%和21.50% [9] 土地市场总结 - 2026年初受供地节奏和春节影响，房企拿地规模同比普遍下降，但核心城市优质地块保持较高热度 [8] - 2月一线城市住宅用地成交金额同比下降12%，降幅大幅收窄，平均溢价率提升至19% [9] - 2月二线、三线城市住宅用地出让金同比分别下降76%和24%，溢价率分别为6%和0% [9] - 广州马场地块以236亿元成交，溢价率26.6%，显著拉高一线城市整体溢价水平 [9] 企业融资总结 - 2026年1月房企境内债券到期规模增长，净融资缺口扩大，2月净融资额呈小幅流出态势 [11] - 1-2月房企发债规模偏低，发行主体绝大部分为央国企，民营房企仅新希望五新实业、美的置业和深圳卓越商管发行债券，合计规模约14.6亿元 [11] - 1-2月有四家房企共计发行境外债6只，规模为16.4亿美元 [11] - 自2026年3月26日至4月末，房地产企业境内债到期规模为536.12亿元 [11] - 1-2月二级市场交易受万科展期事件影响，对地产债的风险定价博弈加剧，高收益债价格波动大，投资类债券估值稳定 [11] - 1-2月中资房企境外债券交易规模收缩，收益率波动加剧 [11]