行业投资评级 - 报告对房地产行业给予“看好”评级 [6] 核心观点 - 近期地产板块表现较弱，原因包括政策预期落空以及小阳春表现整体未超预期，呈现以价换量、二手房强于新房等脉冲型行情特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远 [2] - 上海、北京积极信号正在累积，出现因惜售导致的供给端挂牌量主动收缩，节后挂牌量反弹速度慢于往年，京沪二手房库存和去化周期已达到较健康水平，后续大幅回升可能性不大 [2] - 年初京沪在没有政策催化下出现景气度自发修复，资产价格企稳改善，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征，京沪有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点判断在今明两年 [2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注房地产市场景气度表现，把握周期拐点的β机会 [2] - 短期维度，由于伊朗局势超预期导致全球风险偏好下降，金融地产板块防御价值凸显，带来交易性机会 [2][5] 市场表现 - A股房地产指数周跌幅1.42%，跑输沪深300指数 [8][10] - H股板块中，香港内房股周跌幅4.43%，港资房企周跌幅2.70%，均跑输恒生指数 [8][15] - A股个股方面，西藏城投周涨幅21.83%表现突出，万科A周跌幅6.45% [8][14] - H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅33.05%，当代置业周跌幅36.36% [16] - H股港资房企多数下跌，希慎兴业周涨幅1.64%，新世界发展周跌幅7.11% [8][18] 二手房市场周度跟踪 - 挂牌价：一线城市挂牌价周环比延续涨势（+0.01%），其中上海挂牌价周环比+0.16%，涨幅扩大0.04pct，已连续三周上涨；广州挂牌价周环比转正（+0.06%）；北京挂牌价周环比-0.08%，深圳周环比下跌0.08% [3][20] - 节后五周（2026/02/22-2026/03/29）全国挂牌价累计跌幅0.61%，一线城市中仅上海挂牌价出现上涨，累计涨幅0.11%，北京、广州、深圳累计跌幅分别为0.45%、0.41%、0.45% [3] - 挂牌量：北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.12%、0.33%、0.18%，延续下行趋势；深圳挂牌量周环比上升0.27%，已连续两周上升 [3][22] - 成交量：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比转负，分别下降10.8%、3.1%、12.9%、5.5% [4][28] - 上海二手房网签（截至2026/03/28）周环比延续涨势（+2.4%），单日网签1585套（2026/03/28）创2022年以来单日成交记录 [4][28] - 今年小阳春北上广深单日成交峰值均高于2024年、2025年小阳春峰值，北上广深今年峰值分别超过2025年同期峰值20.23%、19.28%、15.61%、6.40% [4] - 议价率：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76pct，上海、广州、深圳月环比分别下降0.25pct、0.02pct、0.32pct [41] 新房市场周度跟踪 - 成交：北京、深圳新房成交周环比分别增加47%、22%，其中北京涨幅扩大14pct；广州周环比转正（+58%）；上海新房成交周环比转负，小幅下降5% [4][45] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7746.66万方，周环比基本持平；一线城市新房库存2956.28万方，周环比转正（+0.1%） [47][48] - 一线城市新房去化周期为15.3个月 [48] 房企融资与行业政策 - 上周房地产企业新发债券规模合计144.44亿元，周环比+128.5% [49] - 保利发展发行5年期公司债，票面利率2.50% [8][50] - 成都出台公积金新政，单缴存人最高贷款额度由60万元提高至80万元，双缴存人最高贷款额度由100万元提高至120万元 [8][52] - 住房城乡建设部就《“好房子”建设指南（试行）（征求意见稿）》公开征求意见 [52] - 南昌市发布推动房地产高质量发展征求意见稿，提出支持高品质住宅建设、促进住房消费、加大助企纾困三方面14项措施 [52] 投资建议 - 短期维度建议关注全球风险偏好下降带来的金融地产板块防御性交易机会 [5][54] - 中期维度推荐把握三条结构性主线，确定性从高到低依次为：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的；3) 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业 [5][54]