核心观点 - 2026年3月，核心城市二手房市场成交活跃，特别是上海，而新房市场整体仍显疲弱，呈现明显分化[2][3][4] - 行业维持“买入”评级，投资建议关注核心城市土储及高端产品房企，以及受益于二手房交易占比提升的头部中介机构[6] 行业市场表现 - 北京市场：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交730套，同比增长15.1%，但新房日均成交仅101套，同比下降47.4%[2]；3月整体二手房成交同比增长3.9%，新房成交同比下降42.3%[2]；1-3月累计二手房成交同比下降1.4%，新房成交同比下降33.2%[2] - 上海市场：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交1086套，同比增长15%，周末（3.21-3.22）成交量保持在2800套以上[2]；3月二手房成交同比增长4.5%，新房成交同比下降8.7%[2]；1-3月累计二手房成交同比增长0.2%，新房成交同比下降11.8%[2]；预计3月二手房成交量将达到3万套左右[2] - 深圳市场：近一周（3.20-3.26）二手房日均成交198套，同比下降3%，新房日均成交60套，同比下降36%[3]；3月二手房成交同比下降1.1%，新房成交同比下降17.2%[3]；1-3月累计二手房成交同比下降11.2%，新房成交同比下降57%[3] - 全国重点城市：30个大中城市近一周（3.20-3.26）新房成交面积同比下降10.2%，3月整体同比下降8.9%[4]；1-3月累计成交面积同比下降18.9%[4]；分城市看，近一周一线、二线、三线城市新房成交面积同比分别变化-22.1%、-8.1%、+3.1%[5]；3月整体同比分别变化-18.5%、-2.7%、-8.9%[5]；1-3月累计同比分别变化-23.4%、-14.8%、-21.5%[5] - 全国二手房市场：13个城市近一周（3.20-3.26）二手房成交面积同比下降1.5%[5]；3月成交同比下降10%，但降幅自3月下旬以来明显收窄[5]；1-3月累计成交面积同比下降7%[5] 市场分析与展望 - 一线城市二手房成交量自3月以来持续增长，上海表现尤为突出，成交放量既有“沪七条”政策刺激因素，也反映部分楼盘房价已处于合理水平[2][6] - 新房市场成交偏弱，一线城市表现尤其疲软，主要受去年同期高基数、今年供应下降以及二手房成交火热对新房形成分流的影响[5] - 后续需观察二手房市场的活跃度能否传导至新房市场[6] - 政策方向聚焦“因城施策控增量、去库存、优供给”，其中去库存主要关注商品房收储进展，优供给则体现在土地供应的缩量提质上[6] 投资建议 - 维持房地产行业“买入”评级[6] - 建议关注两个方向：一是土储分布在核心城市及产品聚焦高端改善型的头部房企，例如保利发展[6]；二是在二手房交易占比持续提升趋势下，头部中介机构有望迎来估值修复，例如我爱我家[6]