报告投资评级 - 维持“买入”评级 [1] 核心观点总结 - 报告认为华润置地分红稳定、拿地积极、商业稳步增长，其背靠华润集团，是行业领先的城市投资开发运营商 [6] - 公司坚持“3+1”商业模式，其中投资性物业综合实力全国领先，财务稳居绿档，融资成本处于行业最低位之一，资金优势明显，有助于公司逆势扩张 [6] - 考虑到行业销售承压，报告下调了公司2026-2027年盈利预测，但认为其优质土储和领先的商业运营能力有助于提升分红持续性预期 [6] 财务表现与预测 - 2025年业绩概览：2025年营业收入为2,814.38亿元人民币，同比增长0.9%；归属普通股东净利润为254.18亿元，同比微降0.5%；核心净利润为225亿元，同比下降11.4% [6] - 盈利质量：2025年经常性业务核心净利润达117亿元，同比增长13%，其贡献占比达52%，同比提升11个百分点 [6] - 利润率：2025年毛利率、归母净利率和核心净利率分别为21.2%、9.0%和8.0%，同比分别下降0.4、0.1和1.2个百分点；地产结算毛利率为15.5%，同比下降1.3个百分点 [6] - 未来预测：报告预测公司2026-2028年归属普通股东净利润分别为241.42亿元、244.42亿元和257.26亿元 [5][6] - 每股收益与股息：2025年每股基本收益为3.56元，同比下降1%；公司计划2025年全年合计每股派息1.166元，派息金额占核心净利润比例维持在37%，以2026年3月30日收盘价计算对应股息率为4.7% [6] 开发销售业务 - 销售情况：2025年公司实现销售金额2,336亿元，同比下降10.5%；销售面积922万平方米，同比下降18.7%；销售均价为2.5万元/平方米，同比上涨10.0% [6] - 土地投资：2025年公司拿地金额917亿元，同比增长18%；拿地面积339万平方米，同比下降14%；拿地/销售金额比为39%，拿地/销售面积比为37%，拿地相对积极 [6] - 土地储备：截至2025年末，公司开发销售型土地储备为3,936万平方米，同比下降10.3%，其中一、二线城市占比67% [6] - 合同负债：2025年末合同负债为1,436亿元，同比下降33.4%，覆盖2025年地产结算收入的0.6倍 [6] 投资性物业（含酒店）业务 - 整体表现：2025年投资性物业租金（含酒店）收入合计255亿元，同比增长9.2% [6] - 商场业务：截至2025年末已开业商场98座（当年新开业6座），其中82座商场零售额排名当地前3；2025年商场零售额达2,392亿元，同比增长22.4%，同店增长12.0%；非重奢商场零售额占比64%，同比提升2个百分点 [6] - 商场经营指标：2025年商场实现租金收入219亿元，同比增长13.3%；租售比为11.5%，同比下降0.7个百分点；出租率为97.4%，较2024年末提升0.3个百分点；毛利率为77.0%，同比提升1.0个百分点；经营利润率为63.1%，同比提升2.1个百分点 [6] - 写字楼业务：2025年写字楼租金收入16.8亿元，同比下降10.8%；毛利率为70.0%，同比下降2.4个百分点；出租率为78%，同比提升3个百分点 [6] - 酒店业务：2025年酒店收入18.5亿元，同比下降10.5% [6] 财务状况 - 负债与杠杆：截至2025年末，公司有息负债余额为2,815亿元，同比增长8.3%；净负债率为39.2%，同比上升6.8个百分点；现金短债比为2.3倍，同比提升0.4倍 [6] - 融资成本：2025年末公司平均融资成本为2.72%，较2024年末下降39个基点，资金优势明显 [6] - 费用情况：2025年三费费率为6.3%，同比上升0.3个百分点 [6]