投资评级与核心观点 - 报告未明确给出“优于大市”、“中性”或“弱于大市”的最终投资评级 [1] - 报告核心观点：华润万象生活2025年业绩符合预期，通过提质增效实现了高质量增长，购物中心业务表现强劲，“十五五”战略规划清晰，预计2026年将延续双位数增长 [1][5][6] 2025年财务业绩总结 - 2025年公司实现营业收入180.2亿元，同比增长5.1% [1] - 2025年核心净利润达39.5亿元，同比增长13.7%，净利率为21.9% [1] - 经营性净现金流覆盖股东应占核心净利润比例为103.3% [1] - 全年每股股息同比增长12.7%至1.731元，连续三年实现核心净利润100%分派 [1] 分业务板块表现 - 商业航道（商管）实现营业收入69.1亿元，同比增长10.1% [2] - 物业航道（物管）实现营业收入108.5亿元，同比增长1.1% [2] - 公司综合毛利率提升2.5个百分点至35.5% [2] - 商业航道毛利率同比增加2.9个百分点至63.1% [2] - 物业航道毛利率同比提升1.0个百分点至18.0%，其中社区空间毛利率提升1.2个百分点至19.0%，城市空间毛利率提升0.5个百分点至13.4% [2] 商业管理业务详情 - 购物中心零售额同比增长23.7%，可比增长12.2%，显著跑赢社零增速 [3] - 在营135个购物中心项目中，有54个项目位居区域首位 [3] - 购物中心年内到访客流20.4亿人次，同比增长32.7% [3] - 商业会员总数达7488万，同比增长31.3%，会员消费贡献超千亿元 [3] - 业主端（指华润置地）租金收入同比增长16.9%至307亿元，NOI（净运营收入）同比增长17.8%至201亿元，NOI利润率提升0.6个百分点至65.7% [3] - 写字楼业务年末在管物业服务项目233个，在管面积1815万平方米 [3] - 提供运营服务的27个写字楼项目出租率提升3.6个百分点至77.2%，全年新租面积27.7万平方米，同比增长19%，客户满意度达99% [3] 物业管理业务详情 - 物业航道年内新增第三方合约面积3530万平方米，其中80%位于一二线城市，合同金额千万以上的占比76% [4] - 战略性退出27个低效项目，合计346万平方米 [4] - 年末总在管面积4.26亿平方米，总合约面积4.64亿平方米，同比分别增长3.2%及2.9% [4] - 社区空间客户满意度达92.71分，同比提升0.95分，存量项目留存率近100%，“润城计划”新获69个中高端住宅项目 [4] - 城市空间在管面积同比提升2.3%至1.28亿平方米，全年收缴率92.6%、清欠率86.5% [4] 战略规划与未来展望 - 公司战略定位升级为“世界一流城市品质生活服务商” [5] - 商管业务推进“123发展策略”：目标新增拓展100座购物中心，在营项目增至200座、在管规模达300座，力争同店增速持续跑赢社零，年均新开约15个、新拓20个项目，营收及利润复合增速超10% [5] - 物管业务构建“5+1”业务组合，向城市空间运营服务商转型，力争营收复合增速领跑行业 [5] - 大会员业务目标打造泛地产领域具备领先影响力的会员生态服务商 [5] - 2026年公司预计实现营业收入与核心净利润双位数增长 [6] - 剔除高化业务影响后，公司整体毛利率有望在35.5%的基础上进一步优化 [6] - 2026年同店销售额有望实现中高个位数增长，其中奢侈品预计小幅增长，运动户外及配饰品类有望保持较快增长 [6] - 2026年第一季度零售额已延续双位数增长态势 [6]