投资评级 - 买入（维持）[1] 核心观点总结 - 报告维持“买入”评级，核心观点是公司营收增长但利润微降，购物中心经营质效双增，经常性业务利润贡献高，且销售排名和土地储备为未来提供保障[5] - 报告上调了2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计2026-2028年归母净利润分别为263.0亿元、272.5亿元、283.7亿元，对应EPS分别为3.69元、3.82元、3.98元[5] - 当前股价对应2026-2028年预测市盈率（P/E）分别为6.9倍、6.6倍、6.4倍[8][9] 2025年度业绩表现 - 2025年实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%[5] - 2025年实现归母净利润254.2亿元，同比微降0.45%；归母核心净利润224.8亿元，同比下降11.4%[5] - 毛利率为21.2%，同比下降0.4个百分点，其中开发结算毛利率为15.5%，同比下降1.3个百分点[5] - 公司计划每股派息1.166元人民币，全年合计，对应当前股息率为4.6%，派息比例维持在37%[5] - 截至2025年末，公司净负债率为39.2%，同比上升7.3个百分点；加权融资成本降至2.72%，同比下降39个基点[5] 经常性业务经营 - 2025年经常性业务实现营业收入432.8亿元，同比增长3.7%；实现核心净利润116.5亿元，同比增长13.1%[6] - 经常性业务核心净利润占公司总核心净利润的比重提升至51.8%[6] - 其中，经营性不动产收租业务实现营业收入254.4亿元，同比增长9.2%；实现核心净利润98.7亿元，同比增长15.2%[6] - 购物中心实现销售额2392亿元，同比增长22.4%；实现营收219.2亿元[6] - 截至2025年末，在营购物中心98座，总建筑面积1242万平方米，出租率达97.4%，其中82个项目位列当地市场前三[6] 开发销售与土地储备 - 2025年实现签约销售金额2336.0亿元，同比下降10.5%；签约销售面积922万平方米，销售排名维持行业前三[7] - 2025年开发业务实现结算金额2381.6亿元，同比增长0.4%，占总营收的84.6%；实现核心净利润108.3亿元，同比下降28.1%[7] - 截至2025年底，公司锁定已售未结算金额为1645.8亿元，预计其中1234.8亿元将于2026年结算[7] - 2025年公司新增土地储备339万平方米，总地价916.6亿元，五大核心城市占比接近80%[7] - 截至2025年末，公司总土地储备为4673万平方米[7] 财务预测摘要 - 预计2026-2028年营业收入分别为2782.07亿元、2712.25亿元、2652.19亿元，同比变化分别为-1.1%、-2.5%、-2.2%[8] - 预计2026-2028年净利润分别为263.01亿元、272.48亿元、283.72亿元，同比增速分别为3.5%、3.6%、4.1%[8] - 预计2026-2028年毛利率分别为21.5%、23.2%、24.9%；净利率分别为12.1%、12.6%、13.4%[8] - 预计2026-2028年净资产收益率（ROE）分别为8.9%、8.8%、9.2%[8] - 预计2026-2028年市净率（P/B）均为0.6倍[8]