报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 2025年公募REITs业绩增速边际改善，但产业园板块尚待筑底，全年可供分配金额较预期完成率为83% [3] - 险资持仓总量下滑，消费和产业园获增配，交通、仓储和保租房遭减配 [3] - 京东仓储续租落地，4月解禁规模相对较小，3月大宗交易总额创半年新高 [3] - 2026年3月REITs市场全线回调，仓储领跌，建议提前布局一季报结构性行情 [3] - 东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下询价发行，昌保REIT网下认购倍数创历史新高 [85][94] - 基础设施REITs和商业不动产REITs有望陆续启动发行，多个项目在审 [85][120][124] 根据相关目录分别进行总结 25年业绩边际改善，全年可供完成率83% - 整体增速边际改善，产业园尚待筑底：2025年72%的个券基金收入同比下滑，平均下滑幅度为5.1%，较2024年有所收窄；交通REITs整体收入降幅收窄，保租房和公用事业板块收入同比上升，能源类和仓储物流板块收入下滑，产业园板块尚未筑底 [6][8] - 2024年上市REITs的可供分配金额完成率83%：24只REITs的整体完成率为83%，消费、能源、保租房、公用事业全部完成预测目标，产业园、仓储物流、交通的完成率在70%-80% [13][14] - 南京高速IRR同比降4个点，沪杭甬低于中债估值6个点：2025年华夏越秀高速和平安广州广河IRR提高，华夏南京交通高速IRR下滑超4个百分点；浙商沪杭甬REIT披露IRR低于中债IRR超6个百分点 [17][18] 险资持仓总量下滑，产园消费增配交通减 - 券商/险资份额环比降约4个点，原始权益人份额占比提升：根据2025年报，券商、险资、公募持仓比例环比下降，原始权益人持仓比例上升，信托和私募环比小幅提高 [25] - 10家券商退出前十大，保险大出大进且总量下滑：2025年末，10家券商退出前十大持有人，平安基金大举增持，信达澳亚和中银基金新进；险资持仓总量下滑，大家保险增持，新华保险减持 [29] - 交通/仓储/保租房均遭减配，产园/消费则获增配：2025H2，各类机构对公用事业和IDC配置比例变动不大，交通、仓储物流和保租房以减配为主，产业园和消费以增配为主 [33] 京东仓储续租落地，4月解禁规模相对小 - 多只触发20%临时公告，京东仓储物流续签落地：4只REITs因实际经营结果与预测差异超过20%触发临时公告，嘉实京东仓储REIT廊坊项目续租，新签租金高于周边市场均值 [35][38] - 4月解禁规模较Q1单月下降，京东仓储拟二次扩募：3月底部分REITs首发战略配售解禁，4月解禁规模约11亿元，小于2026Q1单月平均水平；嘉实京东仓储REIT宣布拟二次扩募，中金厦门安居REIT将对2025年第一次扩募召开持有人大会 [42] 全线回调仓储领跌，大宗交易创半年新高 - 量价齐跌延续，建议关注一季报结构性机会：2026年3月，中证REITs全收益指数下跌2.2%，呈现量价齐跌，跌幅介于沪深300和中证红利之间；REITs二级市场对长债走势钝化，建议提前布局一季报结构性行情 [47] - 各板块全部回调，产权类跌幅显著大于经营权类：26年3月，各类REITs指数全线回调，产权类跌幅大于经营权类，仓储板块领跌，交通和能源跌幅较浅 [51] - 部分仓储REITs深跌，交通部分映射2月路况数据：2026年3月，REITs个券涨、跌数量占比为15%、85%，交通和能源类个券涨跌各半，仓储物流和产业园个券跌幅较大 [56] - 市场流动性下探边际收窄，保租房换手率提高较多：2026年3月，沪深REITs日均换手率为0.34%，环比下降0.04pcts，边际降幅收窄；保租房REITs日均换手率环比提升0.09pcts [61] - 大宗交易：单月金额创半年新高，平安宁波交投居首位：2026年3月，大宗交易共114笔，总金额32.93亿元，创近半年新高；易方达深高速成交总额居首，中金普洛斯单笔规模超8000万元 [65] 息差走阔持平红利，产权类估值大幅回落 - 产权类、经营权类最新派息率为4.68%、8.50%：截至2026年3月27日，产权类REITs派息率（TTM）为4.68%，经营权类为8.50%；产权类各板块派息率普遍上行，经营权类公用事业和能源派息率基本持平，交通板块派息率上升 [67][70] - REITs较股债息差走阔，基本与红利股持平：产权类REITs与10年期国债收益率的息差为2.86%，较2月底扩大0.1pcts；与中证红利股息率的息差为-0.01%，二者基本持平，较2月底走阔0.26pcts [73] - 保租房及经营权类估值变化不大，其余资产均明显下滑：产权类P/NAV最新值为1.22X，处于历史62%分位，较2月底估值下降；经营权类P/FFO最新值为13.40X，处于历史53%分位，较2月底估值走高 [74][78] - 产权类、经营权类IRR分别为4.2%、5.3%：产权类REITs最新IRR为4.2%，经营权类为5.3%，两大类资产IRR均较2月底提高；产权类产业园和仓储物流IRR提升，经营权类交通IRR提升较多 [83] 昌保申购热度新高，百亿文旅综合体登场 - 东方红隧道REIT、北京昌保REIT网下询价发行：2026年3月，东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下询价发行，发行规模分别为46.80亿元、9.27亿元 [85] - 昌保REIT网下认购倍数创历史新高，东方红隧道REIT低于25H2大部分项目：东方红隧道REIT网下认购倍数为187倍，低于2025H2大部分项目；北京昌保REIT网下认购倍数为435倍，创历史新高 [94] - 机构报价集中于上限附近：东方红隧道REIT和北京昌保REIT询价区间内，大部分机构和产品按询价上限申购 [97][101] - 东方红隧道REIT、北京昌保REIT分别于询价区间97.1%、99.8%分位定价，让利空间基本消失：东方红隧道REIT最终定价处于询价区间的97.1%分位，北京昌保REIT处于99.8%分位，基本无让利空间 [104] - 入围率均提高，东方红隧道REIT网下中签率0.58%，北京昌保REIT为0.23%，后者创历史新低：东方红隧道REIT和北京昌保REIT网下产品入围率提高，网下配售比例分别为0.58%、0.23%，北京昌保REIT创下历史新低 [107] - 东方红隧道IRR低于可比交通类项目均值，中航昌保26年派息率高于可比项目均值：东方红隧道REIT 2026E派息率为15.47%，IRR低于可比REITs中债估值IRR均值；中航北京昌保REIT 2026E派息率为3.71%，高出可比保租房REITs平均值 [111] - 2026年网下累计申购收益率0.08%：2026年至今，仅华夏中核清洁能源REIT上市，1亿元以下现金累计网下申购收益率为0.08% [116] - 基础设施：多个项目回复问询函，厦门安居扩募待表决：截至3月30日，基础设施REITs在审项目12单，注册通过3单，多个项目已回复问询函，中金厦门安居REIT扩募待持有人大会表决 [120] - 商业不动产：首单文旅综合体项目申报，募资139亿元：截至3月30日，商业不动产REITs在审项目17单，国联安复星REIT拟募资139亿元，是首单文旅综合体REITs项目 [124] - 招投标：长春供热项目流标，九华山文旅项目公布候选人：2026年3月下半月，长春市供热项目流标，安徽九华山文旅项目公布前三名中标候选人，多个项目处于公开招标阶段 [128]