报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对各城市市场现状及未来趋势进行了详细分析，并指出市场整体面临挑战与结构性机遇 [5][7][38] 报告核心观点 * 2025年上半年大中华区甲级写字楼市场需求尚未恢复，租金与空置压力仍在，市场以价换量为主要特征 [7][34] * 未来2-3年多个城市将迎来供应高峰，市场租金和空置率预计将持续承压 [38] * 市场需求结构发生改变，企业成本控制导致租赁面积下降，搬迁与整合类需求占比提升，新租需求乏力 [44] * 在巨大的存量竞争下，以租户使用感受为导向的空间优化、项目特色化及业主服务灵活性变得至关重要 [38][39] 大中华区整体市场现状概览 * 存量与供应：截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量约7,213.0万平方米 [5][37]。2025年上半年新增供应169.0万平方米，同比上涨8.3% [7]。预计2025年下半年64.1%的新增供应来自二线城市 [7] * 需求与去化：2025年上半年净吸纳量约76.4万平方米，同比上涨5.5%，但仍处历史较低水平 [5][37]。2024年全年净吸纳量133.0万平方米，较2023年下降19.0% [5][37] * 空置率：截至2025年上半年，大中华区主要城市核心商圈甲级写字楼空置率为24.9%，同比上涨1.7个百分点 [7]。台北空置率最低（约7.9%），二线城市中青岛空置率最低（24.7%） [7][37] * 租金：2025年第二季度，大中华区主要核心商圈写字楼平均租金为每月每平方米164.2元，同比下降13.8% [34]。香港和杭州租金水平位居前列，分别为每月每平方米580.5元和126.5元 [37] 七大重点城市市场前沿趋势 * 北京 * 供应：2024年新增供应27.3万平方米，同比下降55%，为近十年最低 [12]。2025年上半年无新增供应，总存量1,368万平方米 [10][61] * 需求：2024年至2025年上半年净吸纳量51.2万平方米，同比上升51.9% [11][69]。TMT行业为需求支柱，占新租和搬迁总成交面积的42.4% [69][71] * 租金空置：2025年第二季度空置率10.9%，租金为每月每平方米257.6元 [37]。租金较2023年底下降25.5%至每月每平方米221.94元 [69] * 展望：2025年下半年预计仍无新增供应，市场处于筑底横盘阶段，租金降幅将继续收窄 [14][76]。2026-2028年预计新增供应约180万平方米 [74] * 上海 * 供应：2024年新增供应约80万平方米，为2023年的49% [83]。2025年上半年新增55.1万平方米，全市存量达1,760万平方米 [83] * 需求：2024年净吸纳量约60万平方米，2025年上半年约19万平方米 [92]。专业服务业、零售贸易、TMT、金融业及制造业为前五大需求行业 [92][94] * 租金空置：2025年第二季度空置率升至23.6%，平均租金同比下降8.2%至每月每平方米212.6元 [13][91] * 展望：2025年下半年至2027年预计将有258万平方米新增供应，约为现有存量的14.6% [11][96]。徐汇新兴、世纪公园等新兴商圈为供应主力 [96] * 深圳 * 供应：2024年至2025年上半年新增供应51.6万平方米，仅为2023年的61% [104]。2025年上半年新增供应同比增加55.8% [12] * 需求：2024年净吸纳量16.5万平方米，同比下降57.9% [13][104]。2025年上半年净吸纳量6.8万平方米，为十年同期低位 [13][104] * 租金空置：2025年第二季度空置率27.8%，较2023年第四季度上升1.7个百分点 [13][109]。平均租金较2023年第四季度下跌14.1%至每月每平方米160.1元 [105][109] * 展望：2025年下半年预计仍有约122万平方米新增供应有望入市 [14][113]。前海、深超总、后海是未来供应集中区域 [114] * 广州 * 供应：2024年至2025年上半年累计新增供应44.2万平方米 [120]。2025年上半年新增供应26.9万平方米，同比增加55.8% [120] * 需求：2024年净吸纳量12.7万平方米，同比增加40.2% [127]。2025年上半年净吸纳量15.2万平方米，超过上年全年 [127] * 租金空置：2025年第二季度平均租金为每月每平方米123.5元，较2023年末下降17.5% [126]。空置率为19.8% [37] * 展望：到2027年预计还将有239.5万平方米新增供应，约为现有存量的34.5% [130][131]。国际金融城和琶洲是未来供应主力区域 [131] * 成都 * 供应：2024年至2025年上半年新增供应28.8万平方米，总存量达337.9万平方米 [19][138]。44.5%的新增供应位于天府新区新商务区 [138] * 需求：过去一年半净吸纳量67,468平方米，处于历史较低水平 [17][144]。TMT、专业服务和金融服务为需求主力，成交面积占比分别为26.4%、19.6%、16.8% [21][144] * 租金空置：2025年上半年空置率达28.8%，同比上涨4.7个百分点 [138]。租金同比下跌11.1%至每月每平方米89.5元 [17][143] * 展望：2025年下半年至2027年预计有近100万平方米新增供应 [23][149]。大规模供应与企业降本增效策略将导致租金和空置率持续承压 [23] * 香港 * 供应：2024年至2025年上半年新增供应超过19.4万平方米，核心区与非核心区各占一半 [19][156]。中区新增供应占比42% [156] * 需求：2024年至2025年上半年平均季度新增租赁面积84,900平方米，比2020-2023年季度均值高出19% [162]。金融业需求强劲，占新租赁交易的46% [162][166] * 租金空置：2025年第二季度整体写字楼空置率基本稳定在19.3% [162][166]。2024年至2025年上半年净吸纳量共12.2万平方米 [17] * 展望：庞大的未来供应、高空置率及租户审慎控制成本，可能在未来数季对租金构成压力 [23]。预计2025年全年整体写字楼租金将下跌约7%至9% [18] * 台北 * 供应：2024年至2025年上半年新增7栋A级办公大楼，新增面积约19.6万平方米，为2023年的2倍 [19]。市场总供给量推升至280.2万平方米 [19] * 需求：2024年净吸纳量创下近五年新高，其中约80.9%的需求来自金融保险业自用总部的整合搬迁 [21]。外商需求显著提升，跨国企业占比51.6% [21] * 租金空置：2025年第二季度核心商圈空置率较低，约为7.9% [7][37] * 展望：预估未来3年将新增供给约96.8万平方米 [26]。市场竞争态势日益显著，部分旧大楼房东已着手进行设备升级 [23] 大中华区甲级写字楼未来趋势 * 供应趋势：过去几年需求有限导致众多项目延迟入市，未来2-3年内部分城市将迎来供应高峰，对市场造成二次压力 [38]。2007年至2025年上半年，二线城市甲级写字楼规模增长13.7倍，从252.1万平方米升至3,699.2万平方米 [38] * 需求趋势：企业成本控制导致租赁面积下降，甲级写字楼内租户面积结构改变，小面积租户（1,000平方米及以下）占比达58% [44][45]。搬迁与整合类需求占比提升，新租需求乏力给全市楼宇空置带来压力 [44]