投资评级 - 对华润万象生活（01209.HK）维持“买入”评级 [1] 核心观点总结 - 报告认为华润万象生活2025年核心利润稳健增长，高分红价值持续兑现，公司商管业务龙头地位稳固，物管业务增长稳健，盈利有望持续增长 [1][7] 2025年业绩表现 - 2025年实现营业收入180.22亿元，同比增长5.1% [7] - 2025年实现归母净利润39.69亿元，同比增长10.3% [7] - 2025年核心净利润为39.50亿元，同比增长13.7% [7] - 2025年毛利率为35.5%，同比提升2.5个百分点 [7] - 2025年销售及管理费用率同比下降0.3个百分点至7.5% [7] 分航道业务分析 - 物业航道：2025年收入108.47亿元，同比增长1.1%，毛利率提升1.0个百分点至18.0% [7] - 基础物业服务收入同比增长7.5%，毛利率提升1.5个百分点至15.9% [7] - 非业主增值服务收入同比下降27.7% [7] - 业主增值服务收入同比下降26.3%，但毛利率大幅提升11.0个百分点至36.6% [7] - 城市空间服务：2025年收入20.40亿元，同比增长12.0%，毛利率提升0.5个百分点至13.4% [7] - 2025年新增第三方合约面积3530万平方米，其中城市空间服务占比78.6%，约80%位于一二线城市 [7] 现金流与股东回报 - 截至2025年末，公司在手现金157.97亿元，较年初下降6.4% [7] - 2025年有效净现金流对核心净利润覆盖倍数为112.3% [7] - 公司拟派发末期股息每股0.509元及特别股息每股0.341元，全年每股股息1.731元，同比增长12.7% [7] - 公司已连续三年实现核心净利润100%分派 [7] 财务预测与估值 - 盈利预测： - 预计2026/2027/2028年营业总收入分别为192.95亿元、209.55亿元、227.69亿元，同比增速分别为7.06%、8.60%、8.66% [1] - 预计2026/2027/2028年归母净利润分别为43.87亿元、48.46亿元、54.30亿元，同比增速分别为10.52%、10.46%、12.06% [1] - 估值指标： - 基于最新摊薄每股收益，对应2026/2027/2028年预测市盈率（P/E）分别为21.33倍、19.31倍、17.23倍 [1] - 报告发布日收盘价为46.42港元，市净率（P/B）为6.04倍 [5] 其他关键财务数据 - 2025年每股净资产为6.77元 [6] - 2025年资产负债率为45.98% [6] - 2025年净资产收益率（ROE）为25.67%，预计2026-2028年将分别达到28.37%、31.34%、35.12% [8] - 2025年投入资本回报率（ROIC）为25.72%，预计2026-2028年将分别达到29.14%、31.89%、34.81% [8]