投资评级与核心观点 - 投资评级：买入（维持）[1][4] - 核心观点：报告认为中国海外发展是龙头标杆房企，经营业绩稳健，项目聚焦高能级城市核心区域，盈利确定性较强，因此维持“买入”评级[4] - 盈利预测调整：受结转毛利率下降影响，下调2026-2027年并新增2028年盈利预测，预计公司2026-2028年归母净利润分别为118.1亿元、121.3亿元、127.0亿元（前值2026-2027年为215.4亿元、224.9亿元），对应EPS分别为1.08元、1.11元、1.16元，当前股价对应PE分别为9.7倍、9.4倍、9.0倍[4] 2025年财务业绩表现 - 营收与利润：2025年实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.2%；股东应占溢利126.9亿元，同比下降18.8%；核心股东应占溢利130.1亿元，同比下降17.2%[5] - 毛利率与费用率：毛利率为15.5%，同比下降2.2个百分点；销售和管理费用率同比上升0.3个百分点至4.0%[5] - 现金流与在手现金：2025年经营性净现金流为167.3亿元，同比下降64.0%；截至年末在手现金1036.3亿元，同比下降16.5%[5] - 已售未结转与派息：截至年末，公司（不含中海宏洋）已售未结转金额为1805亿元；全年派息每股50港仙，约占归母核心净利润的38.6%[5] 销售与土地投资 - 销售表现：2025年销售金额为2512.3亿元，同比下降19.1%；权益销售额连续两年行业第一，市占率整体连续两年达3%[6] - 城市表现：在34个城市市占率前三，五个一线城市销售额均超百亿元，其中北京超500亿元且连续8年市占率第一，深圳和中国香港突破200亿元[6] - 土地投资：2025年新增35宗土地，购地金额1186.9亿元，权益比为78%，拿地强度为47.2%，投资规模行业第一[6] - 投资布局与土储：一线及强二线权益拿地金额占比达89.8%；截至年末，公司（不含中海宏洋）总土储为2528万平方米，一线及强二线货值占比86.5%[6] 商业运营与财务状况 - 商业收入：2025年商业运营收入为72.0亿元，商写双核收入贡献占比81%，一线及新一线收入占比升至78%[7] - 写字楼运营：写字楼新签面积110.5万平方米，成熟期出租率为80%，经营利润率为56.0%[7] - 购物中心运营：成熟购物中心出租率达96.1%，经营利润率为56.0%[7] - 负债与融资：截至年末，总借贷为2473.8亿元，人民币借贷占比87.7%；剔除预收账款的负债率为46.9%，净负债率为34.2%；平均融资成本降至2.8%，处于行业最低区间[7] 财务预测摘要 - 营业收入预测：预计2026-2028年营业收入分别为1700.78亿元、1689.33亿元、1678.22亿元，同比增速分别为1.2%、-0.7%、-0.7%[7] - 净利润预测：预计2026-2028年净利润分别为118.13亿元、121.31亿元、126.96亿元，同比增速分别为-6.9%、2.7%、4.7%[7] - 利润率预测：预计2026-2028年毛利率分别为15.5%、15.8%、16.2%；净利率分别为7.7%、7.9%、8.3%[7] - 回报率预测：预计2026-2028年ROE分别为3.0%、3.0%、3.1%[7]