投资评级与核心观点 - 报告给予中国海外发展“增持”评级 [1][9] - 报告核心观点：看好公司稳健的财务能力带来的可持续发展能力，重仓重点城市补充优质货值，认为其能在本轮供给侧改革竞争中获取持续优势 [2][9] 财务摘要与业绩回顾 - 2025年业绩：公司实现营业收入1680.9亿元，同比下降9.22% [9][15]。其中，房地产开发业务收入1567.7亿元，同比下降10.27%；商业物业运营收入72.0亿元，同比增加1.00%；其他业务收入41.1亿元，同比上升24.37% [9][15] - 盈利能力：2025年归母净利润为126.91亿元，同比下降18.83% [4][9]。毛利率为15.51%，归母净利率为7.99% [9][25] - 未来预测：预计2026-2028年营业收入将恢复增长，分别为1752.49亿元、1840.68亿元、1954.83亿元，同比增长4.26%、5.03%、6.20% [4][10]。同期归母净利润预计为132.65亿元、142.75亿元、164.01亿元，同比增长4.52%、7.61%、14.90% [4][10] - 每股收益：预计2026-2028年EPS分别为1.21元、1.30元、1.50元 [9][10] - 估值指标：基于预测，2026年PE为8.62倍，P/B为0.29倍 [4][10]。报告给予公司2026年15倍PE估值，对应目标价18.18元人民币（20.66港元） [9] 运营与销售表现 - 合约销售：2025年合约物业销售额为2512.3亿元，同比下降19%；销售楼面面积为1056万平方米，同比下降8% [9][17] - 市场地位：2025年集团系列公司权益销售额位居行业第一 [9][17]。集团系列公司（不含中海宏洋）在香港及北上广深五个城市实现合约销售额1254.4亿元，占其合约销售额的57.3% [9][17]。公司在15个城市的销售额位居当地市场第一 [9][17] - 商业运营：2025年商业物业收入72亿元，其中写字楼租金收入34.7亿元，购物中心租金收入23.9亿元 [22]。年内新增六个商业物业投入运营，总建筑面积增加28万平方米 [22] - REITs突破：2025年成功搭建商业公募REIT平台，中海商业REIT于深圳证券交易所上市 [22] 土地储备与投资 - 新增土储：2025年在中国内地15个城市和香港新增35幅土地，新增总建筑面积499万平方米，权益面积445万平方米；总地价1186.9亿元，权益地价924.2亿元 [9][20] - 投资聚焦：公司新增购地金额保持行业第一，香港及北上广深五个城市的权益购地金额占比约73.9%，货值结构优异 [9][20][21] - 总土储规模：截至2025年底，集团系列公司合计土地储备达3727万平方米。其中，集团系列公司（不含中海宏洋）土储为2528万平方米，权益面积2286万平方米；主要联营公司中海宏洋土储为1199万平方米，权益面积1026万平方米 [9][20] 财务健康与资本结构 - 资产负债表：截至2025年底，公司总资产9156.97亿元，资产负债率为54.14%，净借贷比率为34.2% [10][24] - 现金流：2025年持有银行结余及现金1036.3亿元，经营性现金净流入为167.3亿元 [24] - 融资成本：2025年加权平均融资成本为2.8%，处于行业最低区间 [24]。2025年境内外融资543.8亿元，净偿还债务131.4亿元 [24] - 股东回报：董事局建议派发末期股息每股0.25港元，连同中期股息，全年股息为每股0.50港元，派息率为39.7%，以2026年3月31日股价计算股息率为4.3% [9][15]