报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026 年 3 月我国公募 REITs 一级市场有一定规模且有待上市项目，二级市场价格延续下跌趋势，不同层面表现有差异，同时有相关政策推动 REITs 发展 [1][2][40] 各部分总结 一级市场 - 已上市项目：截至 2026 年 3 月 31 日，我国公募 REITs 产品 79 只，发行规模 2050.39 亿元，交通基础设施类发行规模最大 [11] - 待上市项目：截至 2026 年 3 月 31 日，31 只 REITs 待上市，29 只首发，2 只待扩募，本月 20 只项目状态更新 [15] 二级市场表现 价格走势 - 大类资产层面：3 月已上市公募 REITs 二级市场价格延续跌势，中证 REITs（收盘）和全收益指数回报率分别为 -2.51%和 -2.45%，与其他资产相比回报率居中 [17] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类 REITs 价格均下跌，产权类跌幅大；各类底层资产 REITs 均下跌，生态环保类跌幅最小，回报率前三为生态环保类、能源类和交通基础设施类 [20][23] - 单只 REIT 层面：11 只 REITs 上涨，68 只下跌，涨幅前三为招商高速公路 REIT、华夏越秀高速 REIT 和嘉实中国电建清洁能源 REIT；跌幅前三为南方顺丰物流 REIT、华夏合肥高新 REIT 和中金普洛斯 REIT [24] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本月成交规模上升，新型基础设施类 REITs 区间日均换手率领先，成交额前三为交通基础设施类、仓储物流类、消费基础设施类 [27] - 单只 REIT 层面：成交量前三为中金普洛斯 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT、南方万国数据中心 REIT；成交额前三为南方润泽科技数据中心 REIT、华泰江苏交控 REIT、嘉实京东仓储基础设施 REIT；换手率前三为嘉实京东仓储基础设施 REIT、南方万国数据中心 REIT、嘉实中国电建清洁能源 REIT [28] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本月主力净流入总额 -1092 万元，交易热情下降，主力净流入额前三的底层资产类型为能源基础设施类、保障租赁住房类、消费基础设施类；单只 REIT 中，主力净流入额前三为华夏大悦城商业 REIT、华夏越秀高速 REIT、华夏凯德商业 REIT [31] - 大宗交易情况：本月大宗交易总额 33.2 亿元，环比增加，3 月 25 日成交额最高，单只 REIT 大宗交易成交额前三为易方达深高速 REIT、平安宁波交投 REIT、南方润泽科技数据中心 REIT [36] 相关政策 - 国家发展改革委推动 REITs 扩围扩容和高质量发展，支持民间资本参与重点领域项目 [40] - 安徽省政府办公厅健全民间投资项目发行基础设施 REITs 协调服务机制 [40] - 深圳市宝安区开展基础设施 REITs 宣贯部署会，邀请专家分享指导 [40]