报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 本周 REITs 年报集中发布，市场连续第六周收跌但跌幅收窄，经营权 REITs IRR 数据更新，部分项目有降有升，一级市场持续火热但二级市场流动性仍处历史低点 [5] - 本周多单首发公募 REITs 取得新进展，商业不动产 REITs 拟募资规模已达 627 亿元 [5] 根据相关目录分别进行总结 一级市场 - 共 6 单首发公募 REITs 取得新进展，包括创金合信北京国资商业不动产 REITs 已申报并受理、东方红隧道高速 REIT 募集结束等 [5][17] - 截至 2026/4/3，2025 年以来已成功发行 21 单，发行规模 450 亿元 [5] - 当前审批流程中 REITs 首发已申报 34 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只 [5] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1013.29 点，跌幅 0.01%，跑赢沪深 300 1.37 个百分点、跑赢中证红利 1.61 个百分点，年初至今涨幅 0.34%，跑赢沪深 300 4.43 个百分点、跑输中证红利 2.30 个百分点 [5] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.07%，特许经营权类 REITs 下跌 0.37%；分资产类型来看，环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）板块表现占优 [5] - 分个券来看，本周共 38 只上涨、40 只下跌，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+5.38%）、招商科创 REIT（+4.16%）、华安百联消费 REIT（+3.70%）位列前三，中金重庆两江 REIT（-5.54%）、招商高速公路 REIT（-3.04%）、易方达华威农贸市场 REIT（-2.62%）位列末三 [5] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.29%/0.34%，较上周 -0.12/+1.24BP，周内成交量 3.22/1.18 亿份，周环比 +0.27%/+8.48%，数据中心板块活跃度最高 [5] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.07%/5.13%，交通（6.32%）、仓储物流（5.84%）、园区（4.94%）板块位列前三 [5] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/3/30，嘉实京东仓储物流 REIT 拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目 [38] - 2026/3/31，河北交通投资集团 26 年发行 REITs 类项目中介机构中标候选人公示，中标候选人为中信证券 [38] - 2026/4/1，海珠城发集团朗豪酒店商业不动产 REITs 基金管理人及计划管理人服务采购项目中标候选人公示，财务顾问项目招标失败并启动二次招标 [38] - 2026/4/1，长春市城市发展投资集团水利基础设施公募 REITs 基金管理人流标 [38] 重要公告 - 南方顺丰物流 REIT 拟变更回收资金使用比例，涉及多个项目金额调整 [39] - 中航京能国际能源 REIT 2025 年现金流较预测有变动，原因包括光资源条件变化、费用结算等 [39] - 中信建投明阳智能新能源 REIT 现金流变动主要因评估报告对补贴回收周期假设与实际回款周期存在差异 [39] - 中航易商仓储物流 REIT 2025 年现金流变动，因应对市场变化调整租金单价 [39] - 华泰南京建邺 REIT 2025 年因出租率和租金单价下降影响现金流，但部分时段营收和净收益超预测 [40] - 中金唯品会奥莱 REIT 2025 年现金流及 2026 年预测现金流变动超 20%，因经营业绩好及处于销售旺季 [40] - 工银蒙能清洁能源 REIT 2025 年现金流变化与经营业绩关系小，2026 年预测变化因未考虑补贴应收账款保理因素 [40]