报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周 REITs 年报集中发布，经营权 REITs IRR 数据更新，一级市场持续火热但二级市场流动性仍在历史低点；中证 REITs 全收益指数收跌但跌幅收窄，产权类 REITs 上涨，特许经营权类 REITs 下跌；流动性方面，产权类换手率下降，特许经营权类换手率上升；估值方面，消费板块估值较高 [3] 各部分总结 一级市场 - 本周共 6 单首发公募 REITs 取得新进展，包括创金合信北京国资商业不动产 REITs 已申报并受理、东方红隧道高速 REIT 募集结束等 [3][6] - 截至 2026/4/3，2025 年以来已成功发行 21 单，发行规模 450 亿元；当前审批流程中，首发已申报 34 只，已问询并反馈 4 只，通过审核 1 只，注册生效待上市 1 只；扩募已申报 4 只，已问询并反馈 1 只，通过审核 1 只 [3] 二级市场 行情回顾 - 本周中证 REITs 全收益指数收于 1013.29 点，跌幅 0.01%，跑赢沪深 300 1.37 个百分点、跑赢中证红利 1.61 个百分点；年初至今涨幅 0.34%，跑赢沪深 300 4.43 个百分点、跑输中证红利 2.30 个百分点 [3] - 分项目属性来看，本周产权类 REITs 上涨 0.07%，特许经营权类 REITs 下跌 0.37%；分资产类型来看，环保水务（+1.42%）、数据中心（+0.49%）、消费（+0.36%）、园区（+0.15%）板块表现占优 [3] - 分个券来看，本周共 38 只上涨、40 只下跌，嘉实京东仓储基础设施 REIT（+5.38%）、招商科创 REIT（+4.16%）、华安百联消费 REIT（+3.70%）位列前三，中金重庆两江 REIT（-5.54%）、招商高速公路 REIT（-3.04%）、易方达华威农贸市场 REIT（-2.62%）位列末三 [3] 流动性 - 产权类/特许经营权类 REITs 本周日均换手率 0.29%/0.34%，较上周 -0.12/+1.24BP，周内成交量 3.22/1.18 亿份，周环比 +0.27%/+8.48%；数据中心板块活跃度最高 [3] 估值 - 从中债估值收益率来看，产权类/特许经营权类 REITs 分别为 4.07%/5.13%，交通（6.32%）、仓储物流（5.84%）、园区（4.94%）板块位列前三 [3] 本周要闻和重要公告 本周要闻 - 2026/3/30，嘉实京东仓储物流 REIT 拟第二次扩募并新购入北京、昆明、广州三项目 [33] - 2026/3/31，河北交通投资集团 26 年发行 REITs 类项目中介机构中标候选人公示，中标候选人为中信证券 [33] - 2026/4/1，海珠城发集团朗豪酒店商业不动产 REITs 基金管理人及计划管理人服务采购项目中标候选人公示，财务顾问项目招标失败并启动二次招标 [33] - 2026/4/1，长春市城市发展投资集团水利基础设施公募 REITs 基金管理人流标 [33] 重要公告 - 南方顺丰物流 REIT 拟变更回收资金使用比例 [34] - 中航京能国际能源 REIT、中信建投明阳智能新能源 REIT、中航易商仓储物流 REIT、华泰南京建邺 REIT、中金唯品会奥莱 REIT、工银蒙能清洁能源 REIT 发布现金流变动公告 [34][35]