行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][45] 报告核心观点 - 2026年房地产行业仍以政策为核心主导力量，板块将反复博弈政策预期，建议配置方向包括地产开发、地方国企/城投/化债、中介及物业板块 [4][45] - 政策受基本面倒逼进入深水区，预计本轮最终政策力度将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][45] - 房地产作为经济早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][45] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][45] - 城市分化格局持续，观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，该城市组合在销售偶有反弹时表现更好 [4][45] - 供给侧政策如收储、处置闲置土地等有新变化，是观察落地的重要方向，且一二线城市将更受益 [4][45] 根据相关目录分别总结 1.一季度土地市场在较低基数上继续负增 - 2026年1-3月（截至3月28日），300城住宅用地供应规划建筑面积为6472万平方米，同比下降23.8%；成交5893万平方米，同比下降25.9%；土地出让金2154亿元，同比下降45.7%，各项指标均在较低基数上继续负增长 [1][11] - 房企拿地维持谨慎，策略趋同，集中于追求核心城市核心地段的确定性，导致土地市场高度分化 [1][11] - 一方面，一季度部分核心城市出现高溢价地块，如广州马场一期地块（243轮竞价，越秀地产以236.04亿元竞得，溢价率26.6%）、杭州上城区城东新城地块（109轮竞价，保利以32.2亿元竞得，溢价率51%） [1][11] - 另一方面，TOP100房企拿地总金额为1465.2亿元，同比大幅下降49.4%，整体全国土地市场表现依然疲弱 [1][11] 2.行情回顾 - 板块表现：本周（报告期）申万房地产指数累计下跌5.4%，跑输沪深300指数4.00个百分点，在31个申万一级行业中排名第29位 [2][13] - 个股表现： - A股市场：本周上涨个股共14支，下跌100支。涨幅前五为乾景园林（+24.7%）、宁波富达（+10.5%）、京能置业（+9.6%）、中国国贸（+4.7%）、荣丰控股（+4.3%）；跌幅前五为万方发展（-22.3%）、*ST坊展（-18.9%）、卧龙地产（-18.8%）、*ST新城（-18.3%）、沙河股份（-17.2%） [13][18] - 重点40家A/H房企：共计上涨6支。涨幅前五为禹洲集团（+26.8%）、佳兆业（+3.4%）、世茂集团（+3.0%）、华润置地（+2.9%）、建发国际集团（+2.1%）；跌幅前五为中梁控股（-25.0%）、绿城中国（-9.2%）、融信中国（-8.5%）、金地商置（1-8.5%）、招商蛇口（-8.2%） [13][21][22] 3.重点城市新房二手房成交跟踪 - 新房市场： - 本周30城新房成交面积301.1万平方米，环比上升31.3%，同比下降5.6% [2][23] - 分城市能级看：一线城市成交111.3万平方米，环比大幅增长103.7%，同比增长57.9%；二线城市成交128.7万平方米，环比微增2.7%，同比下降8.3%；三线城市成交61.1万平方米，环比增长23.6%，同比下降43.5% [2][23] - 累计数据：2026年累计13周，30城新房成交面积1841.7万平方米，同比下降26.5%。其中，一线城市成交538.7万平方米（同比-14.5%），二线城市912.3万平方米（同比-22.0%），三线城市390.7万平方米（同比-44.5%） [2][25] - 二手房市场： - 本周15城二手房成交面积248.5万平方米，环比下降3.8%，同比下降4.1% [2][29] - 分城市能级看：一线城市成交114.9万平方米，环比下降1.7%；二线城市成交100.4万平方米，环比下降5.5%；三线城市成交33.2万平方米，环比下降5.8% [2][29] - 累计数据：2026年累计13周，15城二手房成交面积2436.1万平方米，同比下降1.9%。其中，一线城市成交1069.3万平方米（同比-2.0%），二线城市993.1万平方米（同比-7.3%），三线城市373.7万平方米（同比+16.4%） [29] 4.重点公司境内信用债情况 - 发行与偿还：本周（3.30-4.5）共发行房企信用债3只，环比减少11只；发行规模共计24.50亿元，环比减少78.51亿元；总偿还量209.57亿元，环比增加57.71亿元；净融资额为-185.07亿元，环比减少136.22亿元 [3][38] - 发行结构： - 主体评级以AAA级为主，占比67.3% [38] - 债券类型以一般中期票据为主，占比73.5% [38] - 债券期限以5年以上为主，占比59.2% [38] - 融资成本：本周发行利率有升有降，例如“26开建02”7年期公司债利率为2.30%，较公司之前发行的同类型同期限可比债券利率下降20个基点 [40][42] 5.本周政策回顾 - 报告回顾了多地房地产相关政策，主要包括公积金政策放宽、支持城市更新、购房补贴等 [44] - 具体案例如下： - 湖北武汉：扩大异地公积金贷款范围至全国并取消户籍限制，调整贷款套数认定，优化存量房贷款比例，支持危旧住房改造 [44] - 海南：允许住房公积金缴存人提取公积金用于支持子女购买家庭首套住房 [44] - 浙江杭州：提高公积金贷款最高额度，调整可贷额度计算倍数，支持多子女家庭，优化贷款次数认定规则 [44] - 上海：静安区完成首例“住房收购置换”模式签约，标志着在市场化盘活存量住房、筹措保障性租赁住房方面取得实际进展 [12][44]