报告投资评级 - 对房地产及物业管理行业维持“看好”评级 [2] 报告核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，叠加供给侧深度出清、行业格局优化，预计优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [2] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [2] 行业数据总结 - 新房成交量：上周（3.28-4.3）34个重点城市新房合计成交442.3万平方米，环比上升14.7%，其中一二线城市环比上升14.1%，三四线城市环比上升26.2% [3] - 新房成交月同比：3月（3.1-3.31）34城新房成交同比下降6%，其中一二线城市同比下降2.6%，三四线城市同比下降39.2% [6][7] - 二手房成交量：上周（3.28-4.3）13个重点城市二手房合计成交139.2万平方米，环比下降1%；3月累计成交同比下降16.5% [12] - 新房库存与去化：截至上周末（2026/4/3），15个重点城市合计住宅可售面积为8496.1万平方米，环比下降2.5% [20] - 去化周期：15城住宅3个月移动平均去化月数为24.1个月，环比下降2.98个月 [20] 行业政策与新闻总结 - 公积金政策放松：多地出台公积金支持政策，例如杭州将住房公积金贷款最高额度由130万元提高至180万元，深圳调整后个人缴存比例最高不超过12% [26][30] - 因城施策：上海首例“住房收购置换”项目于静安区签约落地，实现房源收储到保租房筹措的全流程闭环 [26][30] - 土地市场：保利发展以59.2亿元、溢价率6.4%竞得上海长宁中山公园宅地 [26][31] - REITs市场：河南省首单商业物业类REITs成功发行，发行规模4亿元，期限17.8年，优先级票面利率3.2% [26][31] 公司动态总结 - 房企2025年业绩表现分化：华润置地营收2814.4亿元（+0.9%），归母净利润254.2亿元（-0.5%）；万科A营收2334.3亿元（-32%），归母净利润-885.6亿元（亏损同比扩大79%）；绿城中国归母净利润7098.9万元（-95.6%）；旭辉控股集团归母净利润176.7亿元，同比由亏转盈 [2][33][35] - 物管企业业绩稳健：保利物业营收171.3亿元（+4.8%），归母净利润15.5亿元（+5.1%）；华润万象生活营收180.2亿元（+5.1%），归母净利润39.7亿元（+10.3%） [2][36][37] - 股份回购：贝壳-W于3月30日至4月1日共耗资约3100万美元回购股份约623.5万股 [36][37] 板块行情回顾 - 地产板块：上周SW房地产指数下跌5.37%，相对沪深300指数收益为-4%，表现弱于大市，在31个板块中排名第29位 [2][38] - 物管板块：上周物业管理板块个股平均下跌1.9%，相对收益为-0.52%，表现弱于大市 [2][44] - 板块估值：当前主流A/H房企2026/2027年预测PE均值分别为157.5/44.8倍；物管板块2026/2027年预测PE均值分别为15.1/13.6倍 [2][42][49] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐优质房企：建发国际、中国金茂、绿城中国、滨江集团、招商蛇口、保利发展、中国海外发展，关注建发股份 [2] - 推荐商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金，关注新城发展、大悦城 [2] - 推荐二手房中介：贝壳-W，关注我爱我家 [2] - 推荐物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余 [2]