核心观点 - 报告核心观点为：新房成交显著改善，但房地产板块估值跌至新低，孕育投资机遇 [1] 政策动态 - 地方政策持续落地，杭州公积金新政将最高贷款额度由130万元提升至180万元，个人可贷上限90万元 [5][15] - 上海“以旧换新”政策开始落地，静安区首例项目以220万元收购40平方米旧住房 [5][15] - 海南、安徽等地也出台了公积金代际互助、扩大提取范围等支持政策 [15] 新房市场表现 - 第14周（2026年3月27日-4月2日）49城新房成交面积750.36万方，环比大幅上升56.0%，同比上升22.0%，以春节对齐同比上升125.5% [5][16][18] - 3月49城新房成交面积同比下降4.3%，但以春节对齐同比上升29.5%，同比由负转正，降幅较1-2月收窄12.5个百分点 [5][16][17] - 年初至今49城新房累计成交面积同比下降10.8% [5][17] - 分线城市看，以春节对齐，3月一线城市新房成交同比上升34.8%，高均价二线同比上升48.0%，中均价二三线同比上升23.1%，低均价三四线同比上升18.7%，均实现由负转正 [23][28] - 重点城市中，北京新房周成交套数环比+304.0%，春节对齐同比+351.1%；上海环比+89.6%，春节对齐同比+137.3%；广州环比+43.1%，春节对齐同比+126.5% [59][63][65] 二手房市场表现 - 第14周13城二手房网签面积223.45万方，环比上升3.4%，以春节对齐同比上升8.3% [5][29][33] - 3月13城二手房成交面积同比下降6.4%，但以春节对齐同比上升8.3%，同比由负转正 [5][29][31] - 年初至今13城二手房累计成交面积同比下降2.7% [5][29] - 第14周77城中介实时成交套数环比下降7.0%，但以春节对齐周同比上升15.7%，3月同比上升24.9% [5][44][48] - 年初至今77城二手房成交套数同比上升12.6% [5][44] - 分线看，以春节对齐，3月中介二手房认购套数一线同比+17%，二线同比+21%，三四线同比+36% [48][53] 市场景气度指标 - 推盘与去化：第14周重点10城住宅推盘面积94.4万方，环比+6.3% [5][84]。当周销售/推盘面积比（售批比）为1.67倍，8周移动平均售批比为118%，环比提升18个百分点 [5][84][88]。26年以来累计售批比为126%，同比低10个百分点 [84][93] - 库存：第14周重点10城住宅库存面积4698万方，环比下降1.7%，去化周期为15.8个月，环比缩短0.9个月 [5][84][97] - 二手房挂牌与来访：140城二手房挂牌量周环比持平，重点12城挂牌量环比下降0.4% [5][98][103]。69城二手房上周日均来访6.6万组，环比下降6.3%，但以春节对齐同比上升1.7% [98][106]。3月二手房来访转化率为6.0%，环比上升0.2个百分点 [101][109] - 二手房价格：第14周31城二手房成交均价为10335元/平米，周环比上升0.6%，月环比上升0.9%，年初以来累计上升1.2%，价格在高位震荡 [5][111][116] 土地市场表现 - 第14周300城住宅用地出让金247.1亿元，环比大幅增加57.2%，但同比大幅下降70.9% [119][122] - 3月300城宅地出让金968.6亿元，同比下降35.0%，年内累计同比大幅下降43.9% [119][124] - 第14周土地供给建筑面积629.2万方，环比+37.9%，成交建面483.3万方，单周去化率77% [119][126] - 第14周300城宅地溢价率（4周移动平均）为3.6%，成交楼面价（4周移动平均）为4502元/平米 [120][132] 板块行情与估值 - 第14周SW房地产板块下跌5.4%，跑输沪深300指数4.0个百分点，在30个申万行业中排名第28位（93%分位） [5][134][136] - 板块内部分化：16家主流房企指数下跌2.8%，其他A股房企下跌4.4%，违约房企指数下跌3.0% [5][137] - 板块估值已回归至2021年以来的4%分位，接近历史低位 [5][139] - 报告认为，在基本面表现较好的情况下，开发商股价表现疲弱，主要因市场存在“淡季焦虑”及主流房企业绩会未传达明确信心 [5] 其他相关板块 - 物业板块：股价表现与年报业绩关联度高，华润万象生活、保利物业等业绩较好的公司涨幅居前 [5] - 香港地产：呈现分化态势，香港开发类企业如长实集团、新鸿基地产走势较好 [5] - C-REITs：第14周综合收益指数微跌0.07%，79单REITs中有39单上涨 [5]