行业投资评级 - 对行业评级为“看好”，并维持该评级 [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及弱于预期的“小阳春”表现影响 [2] - 当前市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导、刚需占比高等特征，成交量放量持续性可能不强，房企盈利改善任重道远 [2] - 北京和上海的积极信号正在累积，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，以及景气度的自发修复和资产价格企稳 [2] - 京沪两地有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市修复，时间点预计在今明两年 [2] - 资本市场表现通常领先核心城市房价拐点3-6个月，建议关注景气度表现以把握周期拐点的β机会 [2] - 短期建议关注全球风险偏好下降下金融地产板块的防御性交易机会；中期推荐把握三条结构性主线 [66] 市场表现总结 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股方面，香港内房股指数周跌幅0.82%，港资房企指数周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股中，宁波富达周涨幅10.50%领涨 [10][19] - H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨 [20] - H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [10][22] 二手房周度跟踪总结 - 挂牌价：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，微降0.01% [3][24] - 上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨，但涨幅回落0.09个百分点；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%；广州周环比转负，下降0.08% [3][24] - 节后六周（2026/02/22-2026/04/05），全国挂牌价累计下跌0.7%，一线城市中仅上海上涨0.2%，北京、广州、深圳分别下跌0.5%、0.5%、0.4% [3] - 挂牌量：北京、上海、广州挂牌量延续下行趋势，周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨 [4][27] - 北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5%，自近两年高点分别回落14.1%、27.5%、7.6%；深圳挂牌量年同比大增48.8%，较近两年峰值仅回落0.1% [4] - 成交量：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交量周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5% [4][38] - 上海二手房网签量周环比转负，下降18.2% [4] - 议价率：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点 [51] 新房周度跟踪总结 - 成交：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳延续涨势，周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] - 库存及去化：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市总库存面积7646.88万方，周环比下降1.3% [57][58] - 一线城市新房去化周期为5.9个月 [58] 房企融资总结 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [10][61] 行业政策及新闻总结 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元，自2026年4月1日起施行 [10][64] - 上海2026年二批次涉宅用地出让，保利发展以59.22亿元总价竞得长宁区地块，溢价率6.43% [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月成交量纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起，支持公积金缴存人提取住房公积金支付子女购房首付款 [64] 投资建议总结 - 推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企 [6][66] 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的 [6][66] 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业 [6][66]