行业投资评级 - 行业评级为“买入” [2] 核心观点 - 报告核心观点为“新房成交显著改善，估值新低孕育机遇” [1] - 在基本面表现较好的情况下，开发商的股价表现非常弱，板块估值回归到21年以来的4%分位，历史参与胜率较高，看好地产板块投资机会 [5] 政策与市场动态 - 杭州发布公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元 [5][15] - 上海“以旧换新”政策落地，静安区首例项目以220万元收购旧住房 [5][15] - 海南、安徽等地亦出台公积金支持政策，包括代际互助、扩大提取范围等 [15] 新房市场表现 - 第14周，49城新房成交面积750.36万方，环比上升56.0%，同比上升22.0% [16][18] - 以春节对齐同比上升125.5%，3月49城新房成交面积同比下降4.3%，降幅较1-2月收窄12.5个百分点 [5][16] - 年初至今49城新房成交面积累计同比下降10.8% [5] - 分线城市看，以春节对齐，3月一线城市新房成交同比上升34.8%，高均价二线同比上升48.0%，中均价二三线同比上升23.1%，低均价三四线同比上升18.7% [23][28] 二手房市场表现 - 第14周，13城二手房网签面积223.45万方，环比上升3.4%，3月同比-6.4% [5][29] - 以春节对齐，3月13城二手房成交面积同比上升8.3% [29][31] - 年初至今13城二手房成交面积累计同比-2.7% [5] - 第14周，77城中介实时成交套数环比-7.0%，3月同比+18%，年初以来同比+12.6% [5] - 以春节对齐，3月中介二手房认购套数一线同比+17%，二线+21%，三四线+36% [48][53] - 二手房价格方面，第14周31城二手房成交均价为10335元/平米，周环比+0.6%，较年初+1.2% [5][108] 市场景气度指标 - 第14周，10城住宅推盘面积94.4万方，环比+6.3% [5][81] - 当周销售/推盘面积比例为1.67倍，售批比（MA8）为118%，环比+18个百分点 [5][81] - 第13周，中指重点城市开盘去化率（MA8）为59%，环比+3个百分点 [81][93] - 第14周，10城住宅库存面积4698万方，去化周期15.8个月，环比-0.9个月 [81][95] - 二手房挂牌量方面，140城环比持平，重点12城挂牌量环比-0.4% [5][96] - 第14周，69城二手房日均来访6.6万组，环比-6.3% [5][96] - 3月二手房来访转化率为6.0%，环比上月上升0.2个百分点 [99][106] 土地市场表现 - 第14周，300城住宅用地出让金247亿元，环比+57.3%，年内累计同比-44% [5][116] - 第14周，土地供给建筑面积629万方，环比+38%，成交483万方，单周成交转化率77% [5][116] - 上周溢价率（MA4）为3.6%，楼面价（MA4）为4502元/平，环比+15% [117][129] 板块行情与估值 - 第14周，SW房地产板块下跌5.4%，跑输沪深300指数4个百分点，在30个申万行业中排名第28位（93%分位） [5][131] - 16家主流房企、其他A股房企、违约房企上周分别下跌2.8%、4.4%、3.0% [5][134] - 截至4月3日，16家主流开发商PB估值为0.43倍，处于21年以来4%分位数 [136] - 物业板块表现与年报业绩关联性高，华润万象生活、保利物业等业绩较好的公司涨幅居前 [5] - 香港开发类企业走势较好，长实集团、新鸿基收涨 [5] - 第14周，C-REITs综合收益指数下跌0.07%，79单REITs中39单上涨 [5] 重点公司估值 - 报告覆盖多家重点公司并给出“买入”评级及合理价值，例如：万科A合理价值7.64元，保利发展合理价值9.67元，华润置地合理价值48.16港元等 [6]