报告行业投资评级 - 行业评级为“看好（维持）” [9] 报告核心观点 - 近期地产板块表现较弱，主要受政策预期落空及“小阳春”表现弱于预期影响，当前行情呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导等特征，这预示着成交量放量持续性不强，房企盈利改善任重道远，且置换传导逻辑不畅、楼市预期承压 [2] - 上海、北京出现积极信号，包括因惜售导致的挂牌量主动收缩，京沪二手房库存和去化周期已达较健康水平，且年初两地出现景气度自发修复与资产价格企稳，节后成交量表现亮眼，呈现量增价稳特征 [2] - 报告认为，京沪两地有望在此轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，时间点预计在今明两年，同时指出资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人把握周期拐点的β机会 [2] 1. 二手房市场：全国挂牌价持续下跌，但上海表现突出；挂牌量在北上广下降，深圳则持续增加；成交量普遍回落 [3][4] 2. 新房市场：一线城市新房成交表现亮眼，上海成交环比大幅转正，北京、广州、深圳延续涨势 [5] 3. 投资建议：在周期未满背景下，推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序为：受益于香港楼市触底改善的港资房企；受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产标的；深耕产品力的“好房子”企业 [6] 根据相关目录分别总结 一：市场表现 - A股房地产指数周跌幅为5.37%，跑输沪深300指数 [10][13] - H股板块中，香港内房股周跌幅0.82%，港资房企周跌幅0.28%，均跑输恒生指数 [10][18] - A股个股方面，宁波富达周涨幅10.50%领涨；H股香港内房股中，禹洲集团周涨幅26.75%领涨；H股港资房企中，长实集团周涨幅3.18%领涨 [19][20][22] 二：二手房周度跟踪 1. 挂牌价：全国挂牌价周环比下降0.10%，已连续六周下跌；一线城市挂牌价周环比转负，小幅下降0.01%；上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续四周上涨；深圳挂牌价周环比转正，上涨0.01%；北京周环比下降0.07%，广州周环比转负下降0.08% [3][24] 2. 挂牌量：北京、上海、广州挂牌量周环比分别下降0.3%、0.2%、0.3%，延续下行趋势；深圳挂牌量周环比上涨0.1%，已连续六周上涨；北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降10.3%、26.7%、3.5% [4][27] 3. 成交量：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比连续两周下降，分别下降14.1%、12.0%、7.8%、11.5%；上海二手房网签周环比转负，下降18.2% [4][38] 4. 议价率：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点；上海、广州、深圳议价率分别为8.2%、13.1%、10.0% [51] 三：新房周度跟踪 1. 成交：一线城市新房成交表现亮眼，上海周环比转正，大幅增长82%；北京、广州、深圳周环比分别增长202%、27%、65% [5][55] 2. 库存及去化：一线城市新房库存周环比转负，下降2.6%；跟踪的10个样本城市新房库存面积7646.88万方，周环比下降1.3%；一线城市去化周期为5.9个月 [57][58] 四：房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计44.60亿元，周环比大幅下降69.1% [61] 五：行业政策及新闻 - 杭州出台公积金新政，最高贷款额度由130万元提升至180万元 [64] - 上海保利发展以总价59.2175亿元、溢价率6.43%竞得长宁区一宗宅地 [64] - 2026年3月北京二手房网签成交量为19886套，创2024年12月以来单月纪录 [64] - 海南自2026年4月1日起支持公积金缴存人提取公积金支付子女购房首付款 [64]