报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[4] 报告核心观点 - 核心城市成交趋势持续，多地加大公积金支持力度[3] - 2026年三大趋势值得期待：1)房地产调整有望进入尾声，2)“好房子”结构性机会，3)香港楼市复苏延续[6] - 维持“看好”评级，建议关注五类标的：港资发展商、地产开发、地产转型、二手房中介、物管企业[6] 板块行情 - 本周（报告期）房地产（申万）指数下跌5.4%，跑输主要股指（上证指数跌0.9%，深证成指跌3.0%，创业板指跌4.4%，沪深300跌1.4%）[9] - 个股表现分化，涨幅前五为宁波富达(+10.5%)、京能置业(+9.6%)、中国国贸(+4.7%)、*ST荣控(+4.3%)、大名城(+3.2%)；跌幅前五为卧龙新能(-18.8%)、和展能源(-18.3%)、沙河股份(-17.2%)、顺发恒能(-15.5%)、ST明诚(-14.3%)[9] 数据跟踪 新房成交 - 当周（3.28-4.03）：42个重点城市新房合计成交315万平米，环比上升25.4%，同比上升18.3%[15] - 一线城市（4城）成交111.3万平米，环比大幅上升103.7%[15] - 二线城市（15城）成交146.5万平米，环比微升1.5%[15] - 三四线城市（23城）成交57.3万平米，环比上升9.4%[15] - 当月（3月）：42个重点城市新房合计成交980万平米，环比上月同期大幅上升140.1%，但同比下降21.4%[21] - 年初至今累计成交同比下降27.9%[21] - 分能级看，一线城市成交249万平米，环比上升179.8%，同比降6.9%；二线城市成交540万平米，环比上升158.1%，同比降25.0%；三四线城市成交192万平米，环比上升74.1%，同比降26.3%[21] 二手房成交 - 当周（3.28-4.03）：21个重点城市二手房合计成交254万平米，环比微降3.6%，但同比上升23.2%[34] - 一线城市（3城）成交114.9万平米，环比降1.7%[34] - 二线城市（9城）成交122.2万平米，环比降4.2%[34] - 三四线城市（9城）成交16.5万平米，环比降11.6%[34] - 当月（3月）：21个重点城市二手房合计成交1027万平米，环比上月同期大幅上升114.0%，同比下降8.1%[37] - 年初至今累计成交同比下降6.6%[37] - 分能级看，一线城市成交470万平米，环比上升150.4%，同比微降0.7%；二线城市成交484万平米，环比上升94.8%，同比降12.9%；三四线城市成交74万平米，环比上升67.6%，同比降16.7%[37][39] 行业新闻 - 宏观成交活跃：核心城市3月成交显著回升。深圳一二手住宅网签总量7898套，环比增长117%；北京二手房网签19886套，环比增长约145%；广州二手住宅网签量突破万套，环比增长141.38%；上海二手房成交3.12万套，环比增长176%；香港中原城市领先指数(CCL)报152.17点，创逾两年新高[51] - 因城施策：各地优化供地并推进存量房收储。上海落地首例“住房收购置换”项目；南昌、嘉兴、上海、三亚等地公布2026年供地计划，其中上海商品住宅用地计划供应275-385公顷，较2025年减少约23.3%[51][52] - 公积金支持：多地加大住房消费支持力度。深圳将灵活就业人员纳入公积金缴存范围；武汉取消异地贷款户籍限制并统一首套贷款比例至80%；西藏将商品房最高贷款额度提高至180万元；海南允许提取公积金为子女支付首套房购房款[51][52] - 土地市场：重点城市供地持续推进。南京挂牌9幅地块，起拍总价40.23亿元；苏州、珠海、海口等地陆续推出涉宅用地[51] - 城市更新：存量改造项目推进。上海瑞康里城市更新试点项目启动招标，总投资约40亿元；广州石牌村城中村改造首期方案公布，涉及拆除建筑面积超10万平方米[51] 公司公告 - 业绩披露：多家房企披露2025年年报，业绩分化显著[57] - 亏损扩大：万科A营收2334.33亿元（同比-31.98%），归母净利润-885.56亿元；金地集团营收358.58亿元（同比-52.41%），归母净利润-32.81亿元；华侨城A归母净利润-144.96亿元[57] - 相对稳健：华润置地营收2814.4亿元（同比+0.9%），归母净利润254.2亿元（同比-0.45%）；张江高科营收41.82亿元（同比+110.85%），归母净利润9.86亿元（同比+0.38%）[57] - 销售情况：越秀地产2026年1-3月累计合同销售金额172.06亿元，同比下降44.2%；张江高科2025年房地产销售金额29.90亿元，同比大幅增长228.30%[57] - 物业板块：保利物业营收171.26亿元（同比+4.8%），归母净利润15.49亿元（同比+5.1%）；华润万象生活营收180.2亿元（同比+5.1%），归母净利润39.7亿元（同比+10.3%）[57] - 中介回购：贝壳-W在报告期内连续多日进行股份回购[59] 投资分析意见 - 趋势判断：1) 房地产调整有望进入尾声：复盘全球主要经济体房地产危机，平均跌幅35%，平均调整时间6年，当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分。2) “好房子”结构性机会：中央高频提及建设好房子，高品质住宅或将迎来发展浪潮。3) 香港楼市复苏延续：香港私人住宅市场情绪逐步修复，港资发展商有望迎来价值重估[6] - 投资建议：维持“看好”评级，建议关注：1) 港资发展商：新鸿基地产、恒基地产、新世界发展、嘉里建设、信和置业；2) 地产开发：华润置地、招商蛇口；3) 地产转型：衢州发展；4) 二手房中介：贝壳；5) 物管企业：招商积余、华润万象生活[6]