行业投资评级 - 维持房地产行业“增持”评级 [5] 核心观点 - 十五五规划定调房地产行业高质量发展，市场热度持续向上，低估值地产板块具备补涨能力 [5] - 2026年一季度新房与二手房市场分化明显，清明后低基数期逐步到来，需关注4月政治局会议对年内土地收储资金的推动力度 [5] - 当前A股和H股房地产板块总市值与行业在经济中所处地位不匹配 [5] 土地收储现状分析 - 截至2026年第一季度，全国各地拟使用专项债收购闲置土地共6017宗，对应拟收储面积3.2亿平方米，合计拟收储金额约8111亿元 [5] - 2026年第一季度新增拟收储金额为479亿元，环比下滑65.0% [5] - 累计收储规模排名前三的省份分别为浙江（907亿元）、广东（882亿元）和江西（715亿元） [5] - 从地块特征看，拿地时间在2020年至2024年的地块占比为79.1%，其中2021年至2023年的占比为61.5% [5] - 收储价格相对于原始成交价的折价率均值为0.8，各折价段（0.91、0.80.9、0.70.8、0.50.7、0.5以下）占比分别为31.1%、21.1%、21.2%、17.9%、8.6% [5] 专项债发行情况 - 截至2026年第一季度，全国共发行土地收储专项债超3500亿元，覆盖拟收储总金额的44%，较2025年第四季度（覆盖率43%）提升1个百分点 [5] - 2026年第一季度新增发行专项债482亿元，环比下滑57.8% [5] - 截至2026年第一季度，地方政府新增专项债发行总额约1.16万亿元，其中涉及收购存量闲置土地的金额占比为4.2% [5] - 目前一二线城市的拟收储金额和专项债发行规模分别占全国的36%和31% [5] 未来展望与关注重点 - 2026年将继续重点关注土地收储的规模化推进，尤其是专项债的落地进程 [5] - 自2025年初大力推进收储以来，已基本形成可复制、可推广的操作范式，但目前实际到位资金规模仍落后于拟收储规模 [5] - 收储对城市库存水平有显著调整效果，随着规模扩大，收储结构将成为区域市场修复的重要参考 [5] 重点公司推荐 - 开发类：A股推荐保利发展、招商蛇口、金地集团；H股推荐中国海外发展 [5] - 商住类：推荐龙湖集团 [5] - 物业类：推荐华润万象生活、万物云、中海物业、保利物业、招商积余 [5] - 文旅类：推荐华侨城A [5]