行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“推荐（维持）” [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三个问题，预计2026年房地产销售量价仍面临下行压力，寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][38] - 投资策略围绕三个方向：1）开发类房企中具备高精准拿地能力的区域深耕型房企；2）具有稳定红利属性的头部购物中心运营商；3）通过强管控建立高效交易系统的中介龙头 [6][38][39] 板块行情与市场表现 - 板块行情：第14周（3月30日-4月3日）申万房地产指数下跌5.4%，在31个一级行业中排名第29位 [6][9] - A股表现：板块内涨幅第一为京能置业，周涨幅达9.6%；跌幅第一为卧龙新能，周跌幅达18.8% [10][11] - 港股表现：板块内涨幅第一为绿城管理控股，周上涨13.8%；跌幅第一为绿城中国，周下跌9.2% [12][14][15] 政策要闻（地方层面） - 安徽：3月31日，安徽省直公积金中心发布通知，扩大公积金提取范围，支持支付物业费、城市更新改造、购房缴纳契税、缴存住宅维修资金，并将重大疾病提取病种由9种扩大至35种 [6][17][20] - 兰州：4月7日起延续执行阶段性公积金提取政策，有效期至2027年4月6日；甘肃省住房资金管理中心自4月1日起实施新政，新增支付二手住房首付款等提取情形，并将“其他住房消费”提取额度提高至每人每年20000元 [17][21] - 海南：4月1日起实施公积金支持子女购房新政，符合条件的缴存人可提取公积金为子女支付在海南购买家庭首套住房的购房款 [17][21] - 深圳：4月1日新修订的《深圳市住房公积金管理办法》施行，将灵活就业人员纳入缴存范围，并允许职工自愿提高个人缴存比例（最高不超过12%）以获取更高贷款额度 [6][19][21] - 西藏：4月1日发布公积金新政，购买区内商品住房最高贷款额度提高至160万元，购买符合“好住宅”标准的新建商品住房或现房，最高额度可升级至180万元 [19][21][22] - 商丘：4月2日发布八项新政支持住房消费，自2026年6月1日起施行，包括将单人最高贷款额度提至60万元、夫妻双方最高80万元，并推出家庭互助还款业务等 [19][22] - 武汉：4月2日优化公积金使用政策，支持危旧房改造提取及贷款、取消存量房贷款比例按房龄分级规定、扩大异地贷款范围、调整贷款套数认定（2027年6月30日前挂牌出售的住房不计入套数） [6][19][22] 公司动态 - 首开股份：4月2日以总价17.69亿元底价竞得北京城市副中心一宗地块，成交楼面价19154元/平方米，溢价率0.00% [6][22][23] - 越秀地产：2026年3月实现合同销售金额约101亿元，同比下降约43.9%；合同销售面积约37.60万平方米，同比上升约8.5%；同期在成都以权益土地价款约9.89亿元获取一宗住宅用地 [6][22][23] 销售端数据 - 新房市场（20城）： - 第14周商品房成交面积362万平方米，日均成交面积51.7万平方米，环比增加9%，同比增加57% [6][24][28] - 年初至今累计成交面积2352万平方米，累计同比减少13% [6][24][28] - 分城市看：一线城市第14周成交面积143.3万平方米，同比增加105%；二线城市成交112.4万平方米，同比增加19%；三四线城市成交106.2万平方米，同比增加62% [25][27][28] - 二手房市场（11城）： - 第14周二手房成交面积236万平方米，日均成交面积33.7万平方米，环比减少9%，同比增加22% [6][30][34] - 年初至今累计成交面积2448万平方米，同比减少6% [6][30][34] - 分城市看：一线城市第14周成交面积109.0万平方米，同比增加26%；二线城市成交103.2万平方米，同比增加18%；三四线城市成交23.9万平方米，同比增加21% [33][34] 融资端 - 第14周发债企业以地方国企为主 [34][36] - 绿城集团发行规模最大，发行10亿元一般中期票据，票面利率3.2%为本周最高 [34][36][37] - 南沙开建发行的私募债利率最低，为2.3% [36][37] 投资建议与关注标的 - 开发类房企（区域深耕型）：建议关注绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][38] - 稳定红利资产（头部购物中心）：推荐太古地产，建议关注希慎兴业 [6][39] - 中介龙头：建议关注贝壳-W [6][39]