投资评级与核心观点 - 报告给予华润置地“买入”评级，为首次覆盖 [1] - 报告核心观点：2025年公司业绩整体表现平稳，经常性业务持续增长，营收小幅增长，利润微降，土地储备充裕且结构优化，融资成本降低，并规划了“三条增长曲线”的业务模式 [1][3][10] 2025年财务业绩表现 - 2025年公司实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9% [3][4] - 2025年归母净利润为254.2亿元，同比下降0.6% [3][4] - 2025年核心归母净利润为224.8亿元，同比下滑11.4% [4] - 销售毛利率为21.2%，较2024年同期降低0.41个百分点 [4] 业务板块分析 - 开发销售型业务收入为2381.6亿元，占总营收84.6% [4] - 经营性不动产收租型业务收入为254.4亿元，占总营收9.1% [4] - 轻资产管理收费型业务收入为178.3亿元，占总营收6.3% [4] - 经常性业务（经营性不动产+轻资产）收入合计432.8亿元，同比增长3.7%，占总营业额15.4% [7] 开发销售业务 - 2025年实现签约销售金额2336.0亿元，同比下降10.5%，签约销售面积922万平米，行业排名稳居第三 [5] - 一线城市销售占比同比提升7个百分点至45% [5] - 开发销售业务结算收入2382亿元，结算面积968万平米，一线及二线城市收入占比88% [5] - 结算均价上升10.5%至24599元/平米 [5] 投资与土地储备 - 2025年新增土储面积339万平方米，权益面积256万平方米，权益投资673.7亿元，投资强度保持行业前三 [6] - 一二线城市投资占比99%，在北京、上海等五大核心城市投资占比近八成 [6] - 截至2025年末，公司总土储面积为4673万平方米 [6] 经常性业务表现 - 经营性不动产收租型业务营业收入254.4亿元，同比增长9.2% [7] - 购物中心实现租金收入219亿元，同比增长13.3%，实现零售额2392亿元，同比增长22.4%，同店增长12.0% [7] - 在营购物中心98座，其中82座在营购物中心零售额排名当地前三，整体出租率97.4% [7] - 轻资产业务方面，万象生活实现营业额180.2亿元，同比增长5.1%；核心净利润增长13.7%至39.5亿元 [7] - 经常性业务实现核心净利润116.5亿元，对总核心净利润的贡献占比同比增长11.2个百分点至51.8% [7] 财务状况与融资 - 截至2025年末，资产负债率下降3.8个百分点至61.1%，净有息负债率为39.2% [9] - 2025年加权平均债务融资成本为2.72%，较2025年初下降39个基点，维持行业最低水平 [9] - 2025年于境内公开市场、境外公开市场分别获取融资额289亿元和43亿元，另获取美元融资3亿元 [9] 盈利预测与估值 - 预计公司2026/2027/2028年归母净利润分别为263.18亿元、266.68亿元、280.30亿元 [10] - 预计2026/2027/2028年每股收益（EPS）分别为3.69元、3.74元、3.93元 [10][13] - 对应2026/2027/2028年市盈率（PE）分别为7.00倍、6.91倍、6.58倍 [10] - 预计2026/2027/2028年营业收入分别为2683.71亿元、2583.64亿元、2658.76亿元 [10][13]