行业投资评级 - 报告给予房地产行业“推荐”评级 [2] 核心观点 - 当前房地产市场面临新房需求中枢下滑、库存未解决、土地财政拖累经济三大问题 预计2026年房地产销售量价或仍面临一定下行压力 因此寻找alpha（超额收益）尤为重要 [6][38] - 投资策略围绕三个方向展开：高拿地精准度的开发类房企、具有稳定红利的头部商业地产、以及高市占率的中介龙头 [6][38][39] 板块行情与市场表现 - 第14周（3月30日-4月3日）申万房地产指数下跌5.4% 在31个一级行业中排名第29位 [6][9] - 过去一个月、六个月、十二个月 房地产板块绝对表现分别为-10.3%、-18.2%、5.4% 相对沪深300指数表现分别为-5.6%、-13.9%、-18.3% [3] - A股板块内 京能置业周涨幅达9.6%位列第一 卧龙新能周跌幅达18.8%位列跌幅第一 [10][11] - 港股板块内 绿城管理控股周涨幅达13.8%位列第一 绿城中国周跌幅达9.2%位列跌幅第一 [12][14][15] 政策要闻（地方层面） - 安徽：3月31日发布通知 扩大住房公积金提取范围 支持支付物业费、城市更新改造、购房缴纳契税、缴存住宅维修资金 并将重大疾病提取病种由9种扩大至35种 [6][17][20] - 深圳：4月1日新修订的《深圳市住房公积金管理办法》施行 将灵活就业人员纳入缴存范围 并允许职工自愿提高个人缴存比例至最高12% [6][19] - 武汉：4月2日优化公积金政策 支持危旧房改造提取及贷款 取消存量房贷款比例按房龄分级规定 首套、二套最高贷款比例分别调整为不超过房屋总价的80%和70% 并扩大异地贷款范围 [6][19] - 兰州：4月7日起延续执行阶段性公积金提取政策 提高“其他住房消费”提取额度至每人每年20,000元 优化旧改提取政策最高额提升至50,000元 [17] - 海南：4月1日起实施公积金支持子女购房新政 符合条件的缴存人可提取公积金为子女支付在海南购买家庭首套住房的购房款 [17] - 西藏：公积金新政将购买区内商品住房的最高贷款额度提高至160万元 购买符合“好住宅”标准的新建商品住房或现房 最高可贷180万元 [19] - 商丘：6月1日起施行八项新政支持住房消费 将单人、夫妻双方最高贷款额度分别提高至60万元和80万元 并推出家庭互助还款业务 [19] 公司动态 - 首开股份：4月2日以总价17.69亿元底价竞得北京城市副中心一宗地块 成交楼面价19,154元/平方米 溢价率0.00% [6][22][23] - 越秀地产：2026年3月实现合同销售金额约101亿元 同比下降约43.9% 合同销售面积约37.60万平方米 同比上升约8.5% 同期在成都以权益土地价款约9.89亿元获取一宗住宅用地 [6][22][23] 销售端数据 - 新房市场（监测20城）：第14周商品房成交面积362万平方米 日均成交面积51.7万平方米 环比增加9% 同比大幅增加57% 年初至今累计成交面积2,352万平方米 累计同比减少13% [6][24][28] - 分城市级别看：一线城市成交面积143.3万平方米 同比大增105% 二线城市成交112.4万平方米 同比增19% 三四线城市成交106.2万平方米 同比增62% [25][27][28] - 重点城市：北京、上海、广州、深圳新房成交面积同比增速分别为107%、94%、157%、27% 泰安、南宁、佛山、扬州同比增速高达653%、158%、147%、143% [27][28] - 二手房市场（监测11城）：第14周成交面积236万平方米 日均成交面积33.7万平方米 环比减少9% 同比增加22% 年初至今累计成交面积2,448万平方米 累计同比减少6% [6][30][34] - 分城市级别看：一线城市成交109.0万平方米 同比增加26% 二线城市成交103.2万平方米 同比增18% 三四线城市成交23.9万平方米 同比增21% [33][34] - 重点城市：北京、上海、深圳二手房成交面积同比分别增加22%、32%、22% 厦门、青岛同比增速为59%、31% [33][34] 融资端情况 - 第14周发债企业以地方国企为主 [6][36] - 绿城集团发行规模最大 发行一笔10亿元的一般中期票据 票面利率3.2%为本周最高 [36][37] - 南沙开建发行的一笔私募债利率最低 为2.3% [36][37] 投资建议与关注标的 - 开发类房企：建议关注具备高拿地精准度和区域深耕能力的房企 如绿城中国、滨江集团、建发国际集团、中国海外宏洋集团、华润置地、越秀地产 [6][38] - 稳定红利资产： - 头部购物中心：推荐运营能力处于第一梯队的太古地产 建议关注希慎兴业 [6][39] - 中介龙头：建议关注通过强管控和高效系统保持高市占率的贝壳-W [6][39]