行业投资评级 - 推荐（维持）[7] 报告核心观点 - 报告基于2026年4月10日前的周度高频数据追踪，核心观点聚焦于房地产市场在政策支持下显现的结构性改善迹象，特别是二手房市场的活跃度提升和新房市场的部分复苏，但不同城市能级间分化显著[1][2][3] - 结合政府工作报告，报告判断下半年是观察城市更新对房地产需求及投资拉动效果的关键窗口期，政策将更聚焦于稳定市场成交量以带动价格企稳，并关注“白名单”制度及房地产发展新模式相关制度的建设进展[5] 根据相关目录分别总结 一、核心要点：新房与二手房市场表现分化 - 新房市场：截至4月10日，样本城市新房网签面积同比为+3%，较3月扩大2个百分点，但城市能级分化明显：一线城市同比大幅转正至+41%，二线城市同比为-4%（降幅扩大），三线城市同比为-23%（由正转负）[2][3] - 二手房市场：截至4月10日，样本城市二手房网签面积同比为+3%，较3月转正且提升13个百分点，各能级城市普遍转正或改善：一线城市同比+3%，二线城市同比+7%，三线城市同比-1%（降幅收窄）[2][3] - 最近一周（4.4-4.10）数据：新房网签面积同比为-10%，二手房网签面积同比为+6%，显示二手房市场相对更具韧性[3] 二、新房网签：同比增幅扩大，环比高于过去4年同期水平 - 同比表现：4月1日至10日，整体样本城市新房网签面积同比增幅扩大，其中“贸易五省”（广东、江苏、浙江、上海、北京）的样本城市同比转正[9][10] - 环比表现：同期，整体样本城市和“贸易五省”样本城市的新房网签面积环比均高于过去4年（2022-2025年）同期水平[11][12] 三、二手房网签：同比转正，环比高于过去4年同期水平 - 同比表现：4月1日至10日，整体样本城市二手房网签面积同比转正，但“贸易五省”样本城市同比降幅扩大[13][14] - 环比表现：同期，整体样本城市二手房网签面积环比均高于过去4年同期水平，“贸易五省”样本城市环比高于2022、2023、2025年同期，但低于2024年同期[15][16] 四、滚动网签：二手房日均网签面积高于去年同期水平 - 滚动数据：样本城市新房一周滚动网签面积低于2020-2025年同期水平，而二手房一周滚动网签面积则高于2020-2025年同期水平[18][19] 五、拿地：成交建面同比降幅收窄，成交均价同比降幅扩大 - 全国整体：2026年1-3月，全国土地成交建筑面积同比降幅较1-2月收窄12个百分点至-18%，成交均价同比降幅扩大4个百分点至-25%[21] - 城市能级：一线城市1-3月累计成交建面同比-19%，成交均价同比-26%；二线城市累计成交建面同比-38%，成交均价同比-26%；三四线城市累计成交建面同比-11%，成交均价同比-7%[21] - 月度数据：2026年3月，全国土地成交建面同比转正，流拍率较上月下降14.3个百分点至9.3%，但成交楼面均价同比降幅扩大，土地溢价率较上月下降5.8个百分点至3.3%[22][26] - 土地出让金：2026年3月，全国土地出让金同比降幅较2月收窄14.4个百分点至-28.8%[28] 六、库存：推盘未售去化周期上升 - 整体库存：最新一期（2026年2月），拿地未售和推盘未售口径的库存较1月上升，开工未售口径库存较12月下降；对应去化周期，前两者较1月上升，后者较12月下降[29] - 分线库存：2026年2月，一线、二线城市推盘未售库存较上月下降，三四线上升；但一线、二线、三四线城市的推盘未售去化周期均较上月上升[32] 七、前瞻及佐证指标 - 价格与租金：2026年2月，北京、上海二手成交价格同比降幅收窄，广州、深圳降幅扩大；四大一线城市租金回报率均下降[4][41] - 带看人数：2026年3月，12个样本城市平均二手带看人数环比大幅转正至+221%，同比降幅较2月收窄57个百分点至-2%[4][44] - 流动性前瞻：根据报告模型判断，2026年4月宏观层面流动性环比宽松力度收窄，同比紧缩力度扩大[4][49] - 挂牌量：2026年3月，49个样本城市总二手房存续挂牌套数环比+1.1%[4][51] - 居民信贷与存款：2026年2月，居民新增存款趋势同比降幅收窄；居民新增中长期贷款趋势项同比降幅收窄并转正[35][38] - 货币活化：2026年2月货币活化指数（M1/M2口径）较上月上升[47]