行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [4][6][55] 核心观点 - 政策受基本面倒逼进入深水区，本轮最终政策力度预计将超过2008年和2014年，且目前仍在推进途中 [4][55] - 房地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标 [4][55] - 行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来格局中更加受益 [4][55] - 城市选择上，“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”的观点依然奏效，该城市组合在销售前期反弹时表现更好 [4][55] - 供给侧政策，如收储、处置闲置土地等有新变化，是观察落地最重要的方向，且一二线城市将更受益 [4][55] - 2026年行业仍将以政策为核心主导力量，板块将反复演绎政策beta行情 [4][55] 政策与市场动态 - 上海首笔国企收购商品房转保障性租赁住房购置贷款成功落地，工商银行上海市分行奉贤支行发放贷款逾6亿元 [1][11] - 上海“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约，实现“旧房换新房”全流程闭环 [1][11] - 自2月2日上海三区试点启动二手房收购用于保障性租赁住房以来，相关涉及房源已超过三百多套 [1][11] - 本周多地出台公积金宽松政策：武汉扩大异地贷款范围并取消户籍限制；海南允许缴存人提取公积金支持子女购房；杭州将公积金贷款最高额度由130万元提高到180万元；合肥支持提取公积金支付物业费、购房契税等 [54] 行情回顾 - 本周申万房地产指数累计变动幅度为4.0%，落后沪深300指数0.40个百分点，在31个申万一级行业中排名第16名 [1][12] - 本周房地产板块上涨个股共107支，较上周增长93支，下跌股数为6支 [12] - 个股方面，华远地产、万泽股份、万业企业、京能置业、粤宏远A涨幅居前，分别为46.4%、23.1%、21.5%、18.4%、17.2% [12][19] - 重点40家房企中，禹洲集团、金地集团、中国金茂、滨江集团、大悦城涨幅居前，分别为20.1%、6.6%、5.3%、5.2%、5.0% [12][22] 新房市场成交 - 周度数据：本周30个城市新房成交面积为124.4万平方米，环比下降58.6%，同比下降48.3% [2][24] - 一线城市成交40.9万方，环比-63.3%，同比-35.7% [2][24] - 二线城市成交64.3万方，环比-49.9%，同比-43.2% [2][24] - 三线城市成交19.3万方，环比-68.5%，同比-69.8% [2][24] - 月度累计：4月累计（截至当周）样本30城新房成交215.6万方，同比+2.0%；其中一线城市同比+47.1%，二线城市同比+0.3%，三线城市同比-44.4% [27] - 年初至今累计：今年累计14周，样本30城新房成交1965.9万方，同比-28.4% [2][27] - 一线城市成交579.7万方，同比-16.5%（北京-12.8%，上海-11.8%，广州-8.7%，深圳-48.9%） [2][27] - 二线城市成交976.3万方，同比-23.9% [2][27] - 三线城市成交409.9万方，同比-46.6% [2][27] 二手房市场成交 - 周度数据：本周15个样本城市二手房成交面积合计195.8万方，环比下降21.2%，同比下降5.1% [2][33] - 一线城市成交79.9万方，环比-30.5% [2][33] - 二线城市成交86.8万方，环比-13.5% [2][33] - 三线城市成交29.2万方，环比-12.0% [2][33] - 年初至今累计：今年14周累计成交2631.9万方，同比-2.2% [33] - 一线城市累计成交1149.2万方，同比-3.1% [33] - 二线城市累计成交1079.9万方，同比-6.7% [33] - 三线城市累计成交402.9万方，同比+16.1% [33] 房企信用债市场 - 发行概况：本周（4.6-4.12）共发行房企信用债11只，环比增加8只；发行规模共计95.00亿元，环比增加70.5亿元 [3][45] - 净融资：总偿还量70.87亿元，环比减少138.7亿元；净融资额为24.13亿元，环比增加209.2亿元 [3][45] - 结构特征： - 主体评级以AAA级为主，占比88.4% [45] - 债券类型以一般中期票据为主，占比72.6% [45] - 债券期限以3-5年期为主，占比43.2% [45] - 融资成本：本周发行利率有升有降，例如“26首城05”5年期公司债利率为2.80%，较公司之前发行的同类型可比债券利率下降38个基点 [48][52] 投资建议与配置方向 - 报告建议配置方向包括 [4][55]： - 地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份 - 地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展 - 中介：贝壳-W - 物业（属于跟涨）：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等