行业投资评级 - 看好（维持）[6] 核心观点 - 近期地产板块表现平淡，主要受政策预期落空及弱于预期的“小阳春”影响，市场呈现以价换量、二手房强于新房、核心城市主导等脉冲型成交特征，成交量放量持续性不强，房企盈利改善任重道远 [2] - 上海、北京出现积极信号：供给端出现因惜售导致的挂牌量主动收缩，京沪二手房库存和去化周期已达较健康水平；年初两地出现景气度自发修复，呈现量增价稳特征 [2] - 京沪两地有望在本轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，中性预期有望在2027年企稳 [2] - 国际经验显示资本市场表现一般领先核心城市房价拐点3-6个月，建议投资人密切关注市场景气度，把握周期拐点的β机会 [2] 市场表现 - A股房地产指数周涨幅4.01%，跑输沪深300指数 [11][12] - H股板块中，港资房企周涨幅4.87%，跑赢恒生指数，超额收益1.78% [15][16] - A股个股方面，华远控股周涨幅46.41%领涨 [17] - H股个股方面，新世界发展周涨幅12.58%领涨港资房企 [18] 二手房周度跟踪 - 挂牌价：全国挂牌价周环比下跌0.09%，已连续七周下跌；上海挂牌价周环比上涨0.07%，已连续五周上涨；深圳周环比上涨0.01%；北京周环比下跌0.16%；广州周环比下跌0.24% [3][20] - 节后七周（2026/02/22-2026/04/12），全国挂牌价累计下跌0.80%；一线城市中仅上海上涨，累计涨幅0.25%；北京、深圳、广州分别累计下跌0.68%、0.72%、0.44% [3] - 挂牌量：走势分化，北京、广州周环比分别下降0.21%、0.11%，延续下行；上海周环比转正，上涨0.08%；深圳周环比上涨0.61%，节后已连续七周上行，挂牌量创近两年新高 [4][23] - 北京、上海、广州挂牌量年同比分别下降11.2%、27.1%、3.8%，自近两年高点分别回落14.3%、27.5%、7.7%；深圳年同比增加47.1% [4] - 成交量：北京、广州、深圳及二线城市二手房实时成交周环比连续三周下降，分别下降15.74%、18.73%、9.32%、0.69% [4][30] - 2026年4月11日上海二手房网签数量达1632套，创2022年至今单日成交纪录 [4][30] - 议价率：2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升0.76个百分点；北京、上海、广州、深圳议价率分别为6.5%、8.2%、13.1%及10.0% [44][46] 新房周度跟踪 - 成交：一线城市新房成交周环比转负，北京、上海、广州、深圳周环比分别下降77%、53%、43%、35% [4][48] - 上海、广州年初至今累计成交同比分别增加16%、4% [4][49] - 库存及去化：跟踪的10个样本城市新房库存面积7634.90万方，周环比下降0.2%；一线城市新房库存2860.03万方，周环比下降0.7%，跌幅收窄1.9个百分点 [50][52] - 十大城市新房去化周期为30.1个月，一线城市为16.6个月 [51] 房企融资 - 上周房地产企业新发债券规模合计64.60亿元，周环比上升44.8% [54] - 主要发行人包括北京首都开发股份有限公司（16亿元，利率3.50%）、中交房地产集团有限公司（13亿元，利率3.30%）等 [55] 行业政策及新闻 - 3月份上海二手房累计网签31215套，创2021年3月以来最高纪录 [57] - 武汉市优化调整住房公积金使用政策，支持危旧房改造提取公积金，扩大异地贷款受理范围至全国且取消户籍限制 [57] - 香港3月二手私人住宅成交4621宗及358.4亿港元，金额环比上升20.7%；一季度成交宗数为2021年第三季度以来近18个季度新高 [57] - 北京“十五五”规划纲要提出，城市更新年度投资到2030年达到3000亿元以上 [57] 投资建议 - 短期可关注全球风险偏好下降背景下金融地产板块防御价值凸显的交易性机会 [59] - 中期推荐把握三条结构性主线：1) 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企；2) 受益于商业不动产REITs推出及利率下行的商业地产运营标的；3) 深耕产品力的“好房子”企业 [5][59] - 建议关注深耕京沪的全国性房企或地方国企 [5]