行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 新房、二手房成交同比增速均由正转负，上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地，标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展 [1] - 从2026年全年时间线来看，地产板块出现阶段性收益的机会较多，建议持续关注，情绪面上对于地产筑底的预期开始提升，市场成交面上核心城市刚需刚改在逐步释放，政策面上可重点关注4月的政治局会议相关表述以及5月各部委是否进一步表态 [5] - 四季度左右可能会出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年4季度市场对27E估值的改观 [5] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [5] 根据相关目录分别进行总结 1. 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交：第15周47城新房成交面积207.0万平，环比下降53.3%，同比下降16.2%，同比增速较上周下降51.5个百分点，其中一、二、三四线城市新房成交面积同比增速分别为0.4%、-15.8%、-23.3% [5][16] - 新房库存：截至第15周末，13城新房库存面积7639.8万平，环比增速为8.4%，同比增速为-1.3%，去化周期21.7个月，环比上升1.7个月，同比上升2.1个月 [5][38] - 二手房成交：第15周23城二手房成交面积226.7万平，环比下降20.0%，同比下降11.1%，同比增速较上周下降35.1个百分点，其中一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6% [5][50] 2. 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场：第14周百城全类型成交土地规划建面1105.6万平，环比上升0.4%，同比下降32.4%，成交总价185.4亿元，环比下降22.6%，同比下降48.4%，楼面均价1677.1元/平，环比下降23.0%，同比下降23.6%，土地溢价率9.3%，环比上升6.8个百分点，同比上升6.6个百分点 [5][65] - 住宅类土地市场：第14周百城成交住宅土地规划建面78.2万平，环比下降60.5%，同比下降66.3%，成交总价72.4亿元，环比下降49.6%，同比下降71.3%，楼面均价9260.7元/平，环比上升27.7%，同比下降15.1%，溢价率43.6%，环比上升43.5个百分点，同比上升33.6个百分点 [5][85] 3. 本周行业政策梳理 - 上海：工商银行上海市分行为上海奉贤发展(集团)发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6亿元，2月2日上海三区试点启动二手房收购用于保租房，涉及房源已超过三百多套，3月31日上海市“住房收购置换”模式首个案例在静安区完成签约 [1] - 地方政策：武汉取消存量房贷款比例房龄分级规定，统一首套贷款最高比例80%，并取消异地贷款户籍限制，商丘推出八项新政支持住房消费，包括提高贷款额度、扩大提取范围等，深圳2026年第二季度计划预售商品房项目34个，预计供应房源面积122.7万平方米，太仓推出12条新政，明确公积金贷款首付最低15% [106][108] 4. 本周板块表现回顾 - 第15周房地产行业绝对收益为4.0%，较上周上升9.4个百分点，相对收益（相对沪深300）为-0.4%，较上周上升3.6个百分点，房地产板块PE为29.37X，较上周上涨0.16X [5][111] 5. 本周房企债券发行情况 - 第15周房地产行业国内债券总发行量为123.5亿元，环比上升278.8%，同比下降41.8%，总偿还量为119.7亿元，环比下降17.7%，同比上升4.5%，净融资额为3.8亿元 [5] 6. 投资建议 - 现阶段建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂，2）连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团，3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]