报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告的核心观点 - 新房、二手房成交同比增速均由正转负 市场成交数据在第15周出现显著回调 [1] - 上海首笔国企收购存量房转保租房贷款落地 标志着上海在市场化盘活存量住房、高效筹措保障性租赁住房领域实现突破性进展 [1] - 从2026年全年时间线上来看 地产板块出现阶段性收益的机会较多 建议持续关注 情绪面、市场成交面及政策面均存在积极因素 四季度左右可能出现“基本面拐点” [5] - 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 2027年的板块利润率和业绩可能会回升 从而带来今年4季度市场对27E估值的改观 [5] - 部分持有性商业地产公司已经提前布局新业态、新模式、新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 新房成交面积同环比均由正转负 第15周47城新房成交面积207.0万平 环比下降53.3% 同比下降16.2% 同比增速较上周下降51.5个百分点 [5] - 分城市能级看新房成交 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-63.3%、-49.2%、-50.7% 同比增速分别为0.4%、-15.8%、-23.3% [5] - 二手房成交面积环比降幅扩大 同比由正转负 第15周23城二手房成交面积226.7万平 环比下降20.0% 同比下降11.1% 同比增速较上周下降35.1个百分点 [5] - 分城市能级看二手房成交 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-32.3%、-12.3%、-10.2% 同比增速分别为-9.5%、-13.8%、-6.6% [5] - 新房库存面积环比上涨、同比下降 截至第15周末 13城新房库存面积7639.8万平 环比增速为8.4% 同比增速为-1.3% [5] - 新房去化周期同环比均上涨 截至第15周末 13城新房去化周期21.7个月 环比上升1.7个月 同比上升2.1个月 [5] - 分城市能级看库存去化周期 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.1、20.1、55.2个月 一线城市环比下降0.1个月 二、三四线城市环比分别上升0.3、21.0个月 [5] 2 百城土地市场跟踪 - 全类型土地市场环比量涨价跌 同比量价齐跌 第14周百城全类型成交土地规划建面1105.6万平 环比上升0.4% 同比下降32.4% 成交总价185.4亿元 环比下降22.6% 同比下降48.4% 楼面均价1677.1元/平 环比下降23.0% 同比下降23.6% [5] - 全类型土地溢价率同环比均上涨 第14周百城土地溢价率为9.3% 环比上升6.8个百分点 同比上升6.6个百分点 [5] - 住宅类土地市场量价齐跌 第14周百城成交住宅土地规划建面78.2万平 环比下降60.5% 同比下降66.3% 成交总价72.4亿元 环比下降49.6% 同比下降71.3% [5] - 住宅类土地楼面均价环比上升 第14周百城成交住宅土地楼面均价9260.7元/平方米 环比上升27.7% 同比下降15.1% [5] - 住宅类土地溢价率大幅攀升 第14周百城成交住宅类用地溢价率为43.6% 环比上升43.5个百分点 同比上升33.6个百分点 [5] 3 本周行业政策梳理 - 上海政策突破 工商银行上海市分行为上海奉贤发展(集团)发放上海市首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款逾6亿元 上海三区试点启动二手房收购用于保租房 涉及房源已超过三百多套 [1] - 多地公积金政策调整 武汉取消存量房贷款比例房龄分级规定 统一首套贷款最高比例80% 并取消异地贷款户籍限制 商丘推出八项新政支持住房消费 包括提高贷款额度、扩大提取范围等 [106] - 地方供应与土地出让 深圳2026年第二季度计划预售商品房项目34个 预计供应房源面积122.7万平方米 杭州成功出让3宗涉宅地块 总成交价58.6亿元 [106] - 市场活动与规划 江门清明假期房地产市场迎来春季置业小高峰 累计认购住宅约272套 同比增长约13% 香港计划在元朗南发展4个公营房屋项目 提供1.4万个住宅单位 [107] 4 本周板块表现回顾 - 房地产板块绝对收益上升 第15周房地产行业绝对收益为4.0% 较上周上升9.4个百分点 [5] - 房地产板块相对收益上升 第15周房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.4% 较上周上升3.6个百分点 [5] - 房地产板块估值微升 第15周房地产板块PE为29.37X 较上周上升0.16X [5] 5 本周重点公司公告 - A股涨跌幅靠前公司 金地集团、滨江集团、华侨城A [13] - 港股涨跌幅靠前公司 中国金茂、建发国际集团、美的置业 [13] 6 本周房企债券发行情况 - 房企国内债券发行量环比大涨 第15周房地产行业国内债券总发行量为123.5亿元 环比上升278.8% 同比下降41.8% [5] - 净融资额转正 第15周国内债券总偿还量为119.7亿元 净融资额为3.8亿元 [5] - 债券发行量最大房企 首开股份、首创城发、中交房地产 发行量分别为16.0、13.5、13.0亿元 [13] 7 投资建议 - 建议关注三条主线 1) 基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 2) 连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3) 积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]