产品基本信息 - 中航北京昌保租赁住房REIT是北京第二只租赁住房REIT，于2026年4月8日认购[2] - 产品为产权类保障性租赁住房，存续期62年，发售规模4亿份，募资总额9.268亿元[2] - 底层资产为三个北京昌平公租房项目，合计提供1394套公租房，总可出租面积约10.54万平方米[2] 发行与估值情况 - 发行价2.317元/份，位于询价区间（2.09-2.318元）的99.56分位，网下有效认购倍数达434.92倍[3] - 评估价值8.20亿元，折现率5.25%，发行价对应P/NAV为1.13倍[3] - 基于2025年10-12月及2026年预测，发行价对应的年化派息率分别为3.64%和3.67%，对应2026年预测P/FFO为26.94倍[4] 市场对比与定价分析 - 已上市保租房类REITs共8只，最新平均P/NAV为1.40倍，P/FFO为36.69倍，TTM派息率2.71%[6] - 最可比标的华夏北京保障房REIT最新P/NAV为1.46倍，P/FFO为39.55倍，TTM派息率2.53%[6] - 报告认为该REIT合理价格区间为3.00-3.40元，较发行价有29.36%至46.77%的溢价空间[6] 风险提示 - 主要风险包括租金或出租率下滑、项目运营风险以及REITs市场估值中枢下移[6]