行业投资评级 - 行业投资评级为“强于大市”，且评级维持不变 [2] 报告核心观点 - 房地产行业正处在筑底企稳、结构分化、模式重塑的关键节点，政策累积效应开始显现，市场最坏阶段或已过去，但行业复苏仍将呈现结构性、渐进性特征 [4] - 4-5月是趋势验证的窗口期：若出现“淡季不淡、价格企稳”，在“政策底”与“业绩底”之间的预期差有望快速收敛，博弈估值修复的性价比上升；反之，若价格压力加大，配置应更偏防御与现金流确定性 [4] - 二手房的活跃度将继续是领先信号 [4] 行业基本面跟踪 新房成交及库存 - 上周30大中城市新房成交面积为128.17万方，本年累计新房成交面积为2177.34万方，累计同比-12.2% [5][13] - 30大中城市近四周平均成交面积为200.24万方，同比+1.1%，环比-4.4% [5][13] - 分城市看，一线城市近四周平均成交面积为64.52万方，同比+10.6%，环比-2.6%；二线城市为97.9万方，同比-4.8%，环比-4.4%；三线城市为37.82万方，同比+2.5%，环比-7% [5][13] - 上周14城商品住宅可售面积为7486.71万方，同比-5.29%，环比-0.08% [5][18] - 14城去化周期为19.61个月，其中一线城市去化周期为13.91个月 [5][18] 二手房成交及挂牌 - 上周20城二手房成交面积为245.66万方，本年累计二手房成交面积为3053.76万方，累计同比-4.3% [6][26] - 20城近四周平均成交面积为259.34万方，同比+1.6%，环比+0.8% [6][26][28] - 截至2026年3月30日，全国城市二手房出售挂牌量指数为3.46，环比+7.5%；挂牌价指数为144.08，环比-0.21% [6][29] 土地市场成交 - 上周100大中城市新增供应住宅类土地23宗，成交4宗；新增供应商服类土地31宗，成交10宗 [6][35] - 近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.76，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.75 [6][35] - 近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6720.75元/平方米，溢价率为4.38%，环比+1.95个百分点；成交商服类土地楼面均价为1706元/平方米，溢价率为3.99%，环比+0.35个百分点 [6][35] 行情回顾 - 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.01%，沪深300指数上涨4.41%，房地产指数跑输沪深300指数0.4个百分点 [7][38] - 上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1.75%，恒生综合指数上涨3.42%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.67个百分点 [7][38] - 从行业排名看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第16，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第3、第9 [40] - 个股方面，上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：先导基电（+21.45%）、金融街（+13.01%）、张江高科（+7.51%）[41] - 重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：新世界发展（+12.58%）、太古地产（+8.53%）、中国金茂（+5.26%）[41] - 重点物业服务企业涨幅居前的分别为：建发物业（+8.55%）、融创服务（+6.82%）、新大正（+6.81%）[41]