行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 核心观点 - 预计房地产行业进入磨底阶段 核心城市如上海在2026年有望呈现底部复苏迹象 [3] - 预计2026年第一季度房地产板块业绩仍将继续承压 但2026-2027年板块业绩有望在底部震荡中弱复苏 企业间业绩分化将加剧 [3] - 政策面更趋积极 《求是》杂志在2026年连续3次为房地产重磅发声 强调其金融属性和经济重要地位 建议政策一次性给足 同时中央和地方支持政策不断出台 [3] - 房地产供给侧深度出清 行业格局显著优化 优质房企的销售投资等经营端表现有望率先企稳回升 盈利修复将更早且更具弹性 [3] - 目前板块配置创历史新低 部分优质企业市净率估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [3] 2026年第一季度房企业绩预测 - 预计主流公司2026年第一季度归母净利润增速在+5%至+10%区间的公司：滨江集团、招商积余 [3][4] - 预计主流公司2026年第一季度归母净利润增速在-5%至+5%区间的公司：新城控股 [3][4] - 预计主流公司2026年第一季度归母净利润增速小于或等于-10%的公司：招商蛇口、保利发展、华发股份 [3][4] 重点推荐公司列表 - 优质房企推荐：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展 关注建发股份、城投控股 [3] - 商业地产推荐：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金 关注新城发展、大悦城 [3] - 二手房中介推荐：贝壳-W 关注我爱我家 [3] - 物业管理推荐：华润万象、绿城服务、招商积余 [3] 主流房企估值与盈利预测摘要 - 新城控股：2026年预测每股收益0.40元 预测市盈率35.3倍 预测归母净利润9.0亿元 同比增长32.9% [4] - 招商蛇口：2026年预测每股收益0.14元 预测市盈率58.6倍 预测归母净利润13.0亿元 同比增长27.3% [4] - 绿城中国：2026年预测每股收益0.08元 预测市盈率99.1倍 预测归母净利润2.1亿元 同比增长190.2% [4] - 中国海外发展：2026年预测每股收益1.04元 预测市盈率10.3倍 预测归母净利润114.1亿元 同比下降10.1% [4] - 华润置地：2026年预测每股收益3.39元 预测市盈率8.0倍 预测归母净利润241.4亿元 同比下降5.0% [4] - 建发国际集团：2026年预测每股收益1.56元 预测市盈率7.8倍 预测归母净利润35.0亿元 同比增长10.1% [4] 主流物管及经纪企业估值与盈利预测摘要 - 招商积余：2026年预测每股收益0.94元 预测市盈率10.6倍 预测归母净利润9.9亿元 同比增长50.5% [5] - 贝壳-W：2026年预测每股收益1.11元 预测市盈率32.9倍 预测归母净利润39.1亿元 同比增长30.5% [5] - 绿城服务：2026年预测每股收益0.33元 预测市盈率12.0倍 预测归母净利润10.3亿元 同比增长17.2% [5] - 华润万象生活：2026年预测每股收益1.93元 预测市盈率22.3倍 预测归母净利润44.0亿元 同比增长10.8% [5]