行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [3] 核心观点 - 预计房地产行业进入磨底阶段 核心城市如上海在2026年有望呈现底部复苏迹象 从而推动全国基本面磨底 [3] - 预计2026年第一季度房地产板块业绩仍将继续承压 但2026-2027年板块业绩有望在底部震荡中弱复苏 企业间业绩分化将加剧 [3] - 政策面更趋积极 《求是》杂志在2026年连续3次为房地产重磅发声 强调其金融属性和经济重要地位 建议政策一次性给足 同时两会要求着力稳定房地产市场 预计后续供需两端将有更多政策推出 [3] - 房地产供给侧深度出清 行业格局显著优化 优质房企的销售投资等经营端表现有望率先企稳回升 盈利修复将更早且更具弹性 [3] - 当前板块配置创历史新低 部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 板块已具备吸引力 [3] 2026年第一季度业绩预测 - 预计主流公司2026年第一季度归母净利润增速情况如下： - 增速在+5%至+10%的公司：滨江集团、招商积余 [3][4] - 增速在-5%至+5%的公司：新城控股 [3][4] - 增速小于或等于-10%的公司：招商蛇口、保利发展、华发股份 [3][4] 投资分析意见与推荐标的 - 推荐四类标的： 1. 优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展 关注建发股份、城投控股 [3] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金 关注新城发展、大悦城 [3] 3. 二手房中介：贝壳-W 关注我爱我家 [3] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [3] 主要公司估值数据摘要 (基于2026年4月14日数据) - 主流AH上市房企估值： - 新城控股：2026年预测EPS为0.40元 对应市盈率35.3倍 预测归母净利润增速32.9% [4] - 招商蛇口：2026年预测EPS为0.14元 对应市盈率58.6倍 预测归母净利润增速27.3% [4] - 绿城中国：2026年预测EPS为0.08元 对应市盈率99.1倍 预测归母净利润增速190.2% [4] - 中国海外发展：2026年预测EPS为1.04元 对应市盈率10.3倍 预测归母净利润增速-10.1% [4] - 华润置地：2026年预测EPS为3.39元 对应市盈率8.0倍 预测归母净利润增速-5.0% [4] - 建发国际集团：2026年预测EPS为1.56元 对应市盈率7.8倍 预测归母净利润增速10.1% [4] - 主流物业管理/经纪企业估值： - 招商积余：2026年预测EPS为0.94元 对应市盈率10.6倍 预测归母净利润增速50.5% [5] - 贝壳-W：2026年预测EPS为1.11元 对应市盈率32.9倍 预测归母净利润增速30.5% [5] - 华润万象生活：2026年预测EPS为1.93元 对应市盈率22.3倍 预测归母净利润增速10.8% [5]