报告投资评级 - 投资评级为“增持”，且为“维持” [3] 报告核心观点 - 公司在行业下行期走出差异化路线，积极发挥在经营性不动产和商业管理上的优势，开发第二增长曲线，旗下华润万象生活表现亮眼 [6] - 公司的房地产开发业务保持稳健，销售规模位于行业前列，稳定的经营理念和多方面发展的经营策略使公司在基本盘稳固的同时，也能保持一定成长能力 [6] 公司基本状况与市场表现 - 公司为华润置地，股票代码01109.HK [1][3] - 总股本为7,130.94百万股，流通股本为7,130.94百万股 [1] - 当前市价为29.48港元，总市值为210,220.10百万港元，流通市值为210,220.10百万港元 [1] 2025年财务业绩摘要 - 2025年公司实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9% [4][6] - 2025年股东应占利润为254.2亿元，同比微降0.6% [4][6] - 2025年公司基于37%净利润进行分红，全年合计派息1.166元 [6] 业务运营分析 - 房地产开发销售：2025年销售金额为2336亿元，同比下降10.5%，销售面积为922万平米，同比下降18.7%，销售规模排名行业前三，在5个城市市占率排名第一，13个城市市占率排名前三 [6] - 土地投资：2025年新增33个项目，新增土地计容建筑面积为339万平米，同比下降13.7%，但权益投资金额为673.3亿元，同比增长28.1%，在北京、上海等五大核心城市投资占比接近80% [6] - 物业管理与资管业务：2025年，华润万象生活实现营收180.2亿元，同比增长5.1%，核心净利润39.5亿元，同比增长13.7% [6] - 资产管理业务：2025年公司资管规模达5022亿元，较2024年末增加401亿元，华润商业Reits实现营收7.6亿元，连续分红现金合计6.8亿元 [6] 财务预测与估值 - 营业收入预测：预计2026E/2027E/2028E营业收入分别为291,288百万元、298,570百万元、307,528百万元，对应增长率分别为3.5%、2.5%、3.0% [3][8] - 归母净利润预测：预计2026E/2027E/2028E归母净利润分别为26,666百万元、26,942百万元、27,500百万元，对应增长率分别为5%、1%、2% [3][8] - 每股收益预测：预计2026E/2027E/2028E每股收益分别为3.74元、3.78元、3.86元 [3][6][8] - 估值指标：基于预测，对应2026E/2027E/2028E的市盈率分别为6.9倍、6.8倍、6.7倍 [3][6][8] - 其他财务比率：预计2026E/2027E/2028E净资产收益率分别为9%、8%、8%，毛利率预计在21.1%至21.8%之间 [3][8]