投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 报告认为华润置地是资产运营品牌龙头，销售结构聚焦核心城市，并拥有显著的央企信用优势 [2][3][4] 运营数据与销售表现 - 2026年3月单月销售：实现合同销售金额224.2亿元，同比下降14.1%；合同销售面积59.4万平方米，同比下降34.5% [1] - 2026年第一季度累计销售：实现合同销售金额441.2亿元，同比下降13.8%；合同销售面积124.9万平方米，同比下降36.9% [1] - 2025年全年销售：销售金额2336亿元，同比下降10.5%；销售面积922万平方米，同比下降18.6%；销售均价2.53万元/平方米，同比增长9.9% [3] - 2026年第一季度销售均价：达到3.53万元/平方米，同比大幅提升36.5% [3] - 销售结构：聚焦核心城市，在18个城市市占率排名前三 [3] 资产运营业务表现 - 2025年整体业绩：经营性不动产收租型业务板块营业收入254.4亿元，同比增长9.2%；核心净利润98.7亿元，同比增长15.2% [2] - 购物中心：截至2025年末在营98座，总建筑面积1242万平方米，同比增长8.4%；零售额2392亿元，同比增长22.4%；整体经营利润率63.1%，创历史新高；其中82个零售额位列当地市场前三 [2] - 写字楼：截至2025年末总建筑面积146万平方米，在营23座，平均出租率77.7%，同比增长2.8个百分点 [2] - 酒店：截至2025年末总面积79万平方米，同比增长1.2%；平均入住率67.3%，同比增长3.1个百分点 [2] - 2026年第一季度租金收入：累计实现租金收入91.6亿元，同比增长14.0% [2] 投资与土地获取 - 拿地策略：坚持“量入为出”原则，聚焦一二线城市 [3] - 2025年拿地情况：全年获取项目33个，权益投资673.7亿元；在北京、上海等五大核心城市投资占比近80% [3] 财务状况与融资成本 - 现金储备：截至2025年末持有现金储备1170亿元人民币 [3] - 负债水平：截至2025年末净有息负债率为39.2% [3] - 融资成本：加权平均融资成本较2024年底下降39个基点至2.72%，维持行业最低梯队 [3] 盈利预测与估值 - 盈利预测调整：下调2026-2027年归母净利润（基本）预测至236.8亿元、230.7亿元（原为252.7亿元、255.3亿元）；新增2028年归母净利润（基本）预测为238.9亿元 [4] - 市盈率估值：当前股价对应2026-2028年PE估值（基本）分别为8.2倍、8.4倍、8.1倍 [4] - 营业收入预测：预计2026E-2028E营业收入分别为2059.14亿元、1903.69亿元、1905.90亿元 [5][9] - 归母净利润预测：预计2026E-2028E归母净利润分别为236.84亿元、230.70亿元、238.88亿元 [5][9]