投资评级 - 维持“买入”评级 [4] 核心观点 - 报告认为华润置地是资产运营品牌龙头，销售结构聚焦核心城市，且央企信用优势显著 [2][3][4] 运营与销售表现 - 近期销售下滑：2026年3月，公司实现合同销售金额224.2亿元，同比下降14.1%；合同销售面积59.4万平方米，同比下降34.5% [1] - 季度销售下滑：2026年1-3月，累计实现合同销售金额441.2亿元，同比下降13.8%；累计合同销售面积124.9万平方米，同比下降36.9% [1] - 销售均价显著提升：2025年销售均价为2.53万元/平方米，同比增长9.9% [3]；2026年1-3月销售均价大幅提升至3.53万元/平方米，同比提升36.5% [3] - 销售结构聚焦：公司销售规模稳居行业前三，销售结构聚焦核心城市，在18个城市市占率排名前三 [3] 资产运营业务 - 收入与利润增长：2025年，经营性不动产收租型业务板块营业收入254.4亿元，同比增长9.2%；核心净利润98.7亿元，同比增长15.2% [2] - 购物中心表现强劲：截至2025年末，在营购物中心98座（其中82个零售额位列当地市场前三），总建筑面积1242万平方米，同比增加8.4%；零售额2392亿元，同比增长22.4%；整体经营利润率63.1%，再创历史新高 [2] - 写字楼与酒店运营改善：写字楼总建筑面积146万平方米，在营23座，平均出租率77.7%，同比增长2.8个百分点；酒店总面积79万平方米，同比增长1.2%，平均入住率67.3%，同比增长3.1个百分点 [2] - 租金收入持续增长：2026年1-3月，公司实现租金累计收入91.6亿元，同比增长14.0% [2] 投资与财务策略 - 投资聚焦核心：拿地坚持“量入为出”原则，聚焦一二线城市，2025年获取项目33个，权益投资673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成 [3] - 财务稳健，现金充裕：截至2025年末，公司持有现金储备1170亿元人民币，净有息负债率为39.2% [3] - 融资成本行业领先：加权平均融资成本较2024年底下降39个基点至2.72%，维持行业最低梯队 [3] 盈利预测与估值 - 下调盈利预测：因行业下行，下调2026-2027年归母净利润（基本）预测至236.8亿元和230.7亿元（原为252.7亿元和255.3亿元），新增2028年预测为238.9亿元 [4] - 估值水平：当前股价对应2026-2028年PE估值（基本）分别为8.2倍、8.4倍和8.1倍 [4] - 财务数据预测：预测2026-2028年营业收入分别为2059.14亿元、1903.69亿元和1905.90亿元；归母净利润分别为236.84亿元、230.70亿元和238.88亿元 [5][9]