报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，预计上海等核心城市有望领先企稳 [4] - 政策面更趋积极，近期中央要求“着力稳定房地产市场”，央媒《求是》连续3次为房地产重磅发声，京沪连续放松限购政策 [4] - 供给侧深度出清导致行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性 [4] - 板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - 整体表现：投资增速保持低位，表现弱于销售端 [1][4] - 累计数据（2026年1-3月）：全国房地产开发投资17，720亿元，同比-11.2%，较1-2月降幅微扩0.1个百分点；新开工面积同比-20.3%，降幅收窄2.8个百分点；施工面积同比-11.7%，与前期持平；竣工面积同比-25%，降幅收窄2.9个百分点 [4][5][22] - 单月数据（2026年3月）：投资同比-11.3%，降幅微扩0.2个百分点；新开工同比-17.4%，降幅收窄5.7个百分点；竣工同比-19.1%，降幅收窄8.8个百分点 [4][22] - 住宅投资：1-3月住宅投资13，531亿元，同比-11%，占总投资比重76.4% [5] - 区域分化：1-3月投资增速东部地区-11.7%、中部地区-11.2%、西部地区-8.1%、东北地区-31.6% [5] - 核心判断：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱；考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][22] - 全年预测：维持2026年新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1%的预测 [4][22] 销售端总结 - 整体表现：销量和均价降幅均收窄，但目前整体仍然偏弱，处于筑底阶段 [4][23] - 累计数据（2026年1-3月）：商品房销售面积1.95亿平方米，同比-10.4%，降幅收窄3.1个百分点；销售额1.73万亿元，同比-16.7%，降幅收窄3.5个百分点；销售均价8，841元/平方米，同比-7%，降幅收窄0.7个百分点 [4][23][32] - 单月数据（2026年3月）：销售面积同比-7.4%，降幅收窄6.1个百分点，环比增长10.1%；销售额同比-13.3%，降幅收窄6.9个百分点；销售均价同比-6.4%，降幅收窄1.4个百分点，环比增长0.7% [4][23][32] - 住宅销售：1-3月住宅销售面积1.60亿平方米，同比-13.1%；销售额1.49万亿元，同比-18.5% [25][32] - 区域表现：1-3月销售面积增速东部-9.7%、中部-7.4%、西部-13.2%、东北-19.2% [29] - 库存情况：3月末商品房待售面积7.86亿平方米，同比-0.1%，较2月末减少1，397万平方米；其中住宅待售面积减少981万平方米 [32] - 核心判断：积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][33] - 全年预测：维持2026年销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0%的预测 [4][35] 资金端总结 - 整体表现：资金来源降幅扩大，但销售回款降幅收窄 [4][36] - 累计数据（2026年1-3月）：房地产开发企业到位资金2.05万亿元，同比-17.3%，降幅扩大0.8个百分点 [4][36] - 单月数据（2026年3月）：资金来源同比-18.7%，降幅扩大2.2个百分点 [4][36] - 资金来源结构（1-3月累计）： - 国内贷款：同比-23.7%，降幅扩大9.8个百分点 - 自筹资金：同比-5.3%，降幅收窄0.6个百分点 - 定金及预收款：同比-20.1%，降幅收窄1.4个百分点 - 个人按揭贷款：同比-34.6%，降幅收窄7.3个百分点 - 利用外资：同比+127.6% [4][36] - 核心判断：预计后续资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][37] 投资分析意见与推荐标的 - 核心观点：看好优质房企及商业地产价值重估 [4] - 推荐标的分为四类： 1. 优质房企：建发国际、中国金茂、滨江集团、绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海外发展；关注建发股份、城投控股 [4] 2. 商业地产：新城控股、华润置地、太古地产、嘉里建设、恒隆地产、领展房产基金；关注新城发展、大悦城 [4] 3. 二手房中介：贝壳-W；关注我爱我家 [4] 4. 物业管理：华润万象、绿城服务、招商积余 [4]