行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 3月新房成交同比降幅收窄，二手房成交同比降幅扩大 [1][9] - 建议关注地产成交边际改善及政策机会 [1] - 3月在核心城市政策、传统销售旺季、“以价换量”等因素驱动下，新房成交已有所好转，但持续性仍需观察 [6] - 后续走势取决于库存去化情况以及二手房价是否企稳，阶段性回暖延续也需要政策加力支持 [6] - 关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况，预期在现有“稳地产”框架下延续积极表态，更加注重落地执行及政策协同发力 [6] - 二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏，存在政策博弈机会 [6] - 四季度左右可能出现“基本面拐点”，或体现在二手房价格的降幅收窄 [6] - 从投资角度，多数房企在2025年计提减值相对较多，2026年可能筑底，因此2027年的板块利润率和业绩可能会回升，从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [6] - 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景，更能把握新消费时代下的机遇 [6] 新房成交 - 3月47城新房成交面积1534.1万平方米，环比上升84.8%，同比下降4.2%，同比降幅较1-2月收窄17.6个百分点 [6][13] - 1-3月47城新房成交面积累计3194.2万平方米，同比下降14.3% [13] - 一线城市：3月新房成交面积248.6万平方米，环比上升96.2%，同比下降4.8%，同比降幅较1-2月收窄21.5个百分点；1-3月累计成交501.9万平方米，同比下降17.0% [6][14] - 二线城市：3月新房成交面积599.8万平方米，环比上升113.9%，同比下降9.4%，同比降幅较1-2月收窄20.4个百分点；1-3月累计成交1160.8万平方米，同比下降20.5% [6][14] - 三四线城市：3月新房成交面积685.7万平方米，环比上升62.1%，同比上升1.0%，同比增速较1-2月提升14.8个百分点；1-3月累计成交1531.4万平方米，同比下降7.7% [6][14] 二手房成交 - 3月23城二手房成交面积1236.9万平方米，环比上升49.4%，同比下降6.2%，同比降幅较1-2月扩大2.7个百分点 [6][20] - 1-3月23城二手房成交面积累计2892.8万平方米，同比下降4.7% [20] - 一线城市：3月二手房成交面积470.1万平方米，环比上升67.5%，同比下降0.7%，同比降幅较1-2月收窄5.9个百分点；1-3月累计成交1031.5万平方米，同比下降4.0% [6][21] - 二线城市：3月二手房成交面积560.8万平方米，环比上升46.6%，同比下降12.9%，同比降幅较1-2月扩大5.8个百分点；1-3月累计成交1326.1万平方米，同比下降9.7% [6][21] - 三四线城市：3月二手房成交面积205.9万平方米，环比上升25.1%，同比上升2.3%，同比增幅较1-2月收窄10.9个百分点；1-3月累计成交535.2万平方米，同比上升8.8% [6][21] 新房库存与去化 - 截至3月末，13城新房库存面积7902.4万平方米，环比下降1.7%，同比上升1.8% [1][29] - 整体去化周期为21.0个月，环比下降1.0个月，同比上升6.6个月 [1][29] - 一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-2.1%、-1.6%、-1.0%，同比增速分别为-6.3%、3.0%、23.3% [29] - 去化周期分别为18.1、16.3、72.2个月，环比分别下降0.7、1.0、5.0个月，同比分别上升4.6、5.6、20.6个月 [29] - 具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内 [1][45] 土地市场 - 3月全国（300城）成交土地规划建筑面积1.66亿平方米，环比上升36.9%，同比上升12.4% [2][47] - 成交土地平均楼面价951元/平方米，环比上升4.3%，同比下降27.5% [60] - 平均土地溢价率为3.04%，环比下降4.0个百分点，同比下降9.8个百分点 [2][60] - 1-3月全国土地成交规划总建面4.19亿平方米，同比下降12.0%；成交总价3917亿元，同比下降29.5%；楼面均价934元/平方米，同比下降19.9%；平均溢价率4.28%，同比下降5.44个百分点 [2][62] - 住宅类用地：3月成交建面2334万平方米，环比上升31.4%，同比下降9.0% [47]；平均楼面价4269元/平方米，环比上升14.5%，同比下降21.4% [61]；平均溢价率3.72%，环比下降6.79个百分点，同比下降14.32个百分点 [61] - 1-3月住宅类用地成交规划总建面6572万平方米，同比下降22.5%；成交总价2408亿元，同比下降38.9%；楼面均价3663元/平方米，同比下降21.1%；平均溢价率5.73%，同比下降7.75个百分点 [63] 房企表现 - 销售：百强房企3月全口径销售额2787亿元，同比下降18.2%，降幅较2月收窄；权益口径销售额2066亿元，同比下降19.7% [6][82] - 1-3月百强房企全口径销售额累计5901亿元，同比下降24.8%；权益口径累计4261亿元，同比下降26.1% [82] - 3月CR5、CR10、CR20、CR50全口径销售额同比增速分别为-5.4%、-11.3%、-14.8%、-17.6%，降幅均较2月收窄 [82] - TOP20房企中，3月销售额同比正增长的有：中建东孚（+215%）、绿地（+57%）、中海（+35%）、金茂（+32%）、中建壹品（+29%）、建发（+18%）、招商蛇口（+15%）[6][83] - 拿地：百强房企3月全口径拿地金额233亿元，同比下降68.0%；拿地强度8%，环比下降13个百分点，同比下降13个百分点 [6] - 1-3月百强房企全口径拿地金额同比-49.7%，拿地强度27%，同比下降13个百分点 [6] - 1-3月拿地金额排名中，越秀地产排名第一（282亿元，同比+372%），其次是保利发展（127亿元，同比-27%）、华润（92亿元，同比-72%）[6] - 融资：3月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计519亿元，同比+6%，环比+48%；平均发行利率2.56%，同比下降0.44个百分点，环比下降0.68个百分点 [6] - 1-3月发行规模合计1264亿元，同比+7% [6] - 2026年4-12月行业国内外债券到期规模5447亿元，6、7月是到期小高峰，分别到期1082亿元、913亿元 [6] 政策动态 - 中央层面：3月5日两会政府工作报告首次提出“加强初婚初育家庭住房保障”，并“支持多子女家庭改善性住房需求”，将住房政策与人口生育政策融合 [3] - 报告提出“深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设”，措辞从“加快构建”变为“深入推进” [3] - 报告其他内容基本延续过去提法，包括因城施策、深化公积金改革、优化保障房供给、发挥“保交房”白名单制度作用、建设“好房子”、推进城市更新和盘活存量等 [3] - “十五五”规划《纲要》大篇幅部署房地产高质量发展工作，将其置于民生篇且单独成章，提出多项具体举措 [6] - 在完善人口发展战略章节提及“住房保障和购房政策向多子女家庭倾斜” [6] - 地方层面：上海、郑州降低商业用房贷款首付比例至30% [6] - 成都、杭州等多地优化公积金贷款政策（提高额度、扩大提取范围、取消贷款次数限制等） [6] - 南充对新婚家庭提供住房消费贷款财政贴息（贷款额度1%，最高20万元）；南京对“以旧换新”进行贴息（贷款总额1%，总资金限额1亿元） [6] - 上海收购存量房用作保障房工作取得突破性进展，完成首单国企收购存量商品房转保租房购置贷款（逾6亿元） [6] 板块收益 - 3月房地产板块绝对收益为-11.3%，相对收益（相对沪深300）为-5.7%，地产板块跑输沪深300 [4] - 行业目前处于政策真空期，虽然新房销售同比略有改善，但其持续性仍待观察，市场信心不足 [4] 投资建议 - 现阶段建议关注三条主线 [6] - 主线一：基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 [6] - 主线二：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [6] - 主线三：积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [6]