行业投资评级 * 行业评级为“买入” [4] 报告核心观点 * 2026年3月，中国REITs市场活跃度下降，综合收益指数下跌，市场行情主要由经营事件驱动 [1][4] * 政策层面持续释放积极信号，推动REITs市场制度建设和商业不动产试点 [4][14] * 一级市场发行节奏放缓，但商业不动产REITs申报进展迅速，储备项目丰富 [16][27] * 市场整体估值水平显示，分派率上升速度快于国债收益率，利差小幅扩张 [4] 根据目录总结 C-REITs政策环境及事件梳理 * 3月政策面均为常规表态，但高层持续发声支持REITs市场发展 [4] * 3月9日，上交所总经理指出当前是发展REITs的黄金时期，应推动REITs由单一产品向一个市场加快转变 [4][14] * 3月13日，《第十五个五年规划纲要》提出积极推动基础设施领域REITs常态化推荐发行 [4][14] * 地方层面，四川和福建证监局召开会议，推进商业不动产REITs试点工作 [14] C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况 * 整体市场规模：截至3月末，C-REITs上市基金总数79只，总规模2213.36亿元，环比下降60.41亿元，降幅2.66% [4][16] * 流通市值：月末流通盘市值达1261.75亿元，环比上升9.50亿元，增幅0.76% [4][16] * 一级市场发行：3月无新REITs上市，26年第一季度合计发行规模15.05亿元，较25年第四季度下降70.68% [4][19] * 发行进展：截至3月末，交易所在审项目共27单，规模合计845.83亿元；募集上市阶段项目5单，规模98.63亿元 [4] * 商业不动产REITs：申报进展迅速，已有17单商业不动产REITs申报至交易所，合计规模达到631.15亿元，全部处于审核阶段 [27] * 解禁节奏：3月有3单项目解禁，规模38.20亿元，环比上升80% [39]；未来两个月解禁压力较小，但6月解禁压力较大，预计有11单REITs解禁，市值53.17亿元 [39][44] * 储备项目：截至3月末，已有127家发起人进入招募REITs发行联合体的流程，能源水利、产业园区两类资产储备较多 [53] 行情回顾 * 整体走势：3月C-REITs综合收益指数下跌2.57%，跌幅环比扩大1.41个百分点，跑赢沪深300指数（下跌5.53%），跑输中债新综合指数（上涨0.02%） [4][58] * 市场活跃度：日均换手率仅为0.33%，环比下降0.02个百分点 [4][58] * 板块表现：8个板块均下跌，跌幅最高的为物流设施（-5.85%），其次为产业园区（-3.68%）与数据中心（-3.60%） [4][69] * 个券表现：77单存量REITs中10单上涨，67单下跌 [4]；涨幅较高的多为2月经营较好的高速REITs，如招商高速REIT上涨4.03% [4]；跌幅最高的是顺丰物流REIT（下跌10.49%），主要受租约到期降租预期影响，并拖累整个物流板块 [4][78] * 相关性：3月C-REITs与沪深300指数呈强正相关（0.78），与债市呈中等正相关（0.47） [65] C-REITs估值水平 * 分派率与利差：截至3月末，C-REITs市场分派率为5.83%，较2月末上升0.15个百分点 [4]；C-REITs市场分派率同30年期国债收益率的差额为3.47个百分点，较2月末上升0.09个百分点 [4] * P/NAV：物流设施板块因行情下降导致P/NAV降幅较多，环比下降0.07倍 [4]