行业投资评级 - 对房地产行业维持“推荐”评级 [3] 核心观点 - 3月房地产销售同比负增速收窄，主要因26年春节靠后导致“小阳春”时间短、需求释放峰值高于历史同期，以及25年下半年积压的刚性需求延后释放 [7][14] - 但市场趋势性扭转仍需等待二手房挂牌量消化至合理位置，且房贷利率与净租金收益率息差收窄偏慢，从资产配置角度制约购房需求回升高度 [7][14] - 新开工同比负增速收窄，但受土地成交领先指标影响，判断26年上半年新开工同比或延续震荡下行趋势 [7][40] - 竣工同比负增速震荡回升，但根据领先指标判断，在26年下半年之前或持续处于底部震荡态势 [2][40] - 开发投资同比负增速略有扩大，短期销售回暖对房企投资意愿有提振，但施工强度难有明显反弹，建安投资持续承压 [2][40][54] - 行业资金链指数（108%）处于历史较低水平，其明显改善依赖于供需两端政策的发力与落地 [2][68] - 房价方面，3月70城新房和二手房房价环比跌幅均收窄，结构上一线城市环比转正 [2][11][88][89] 行业规模与市场表现 - 行业涵盖257只股票，总市值2977.8十亿元，流通市值2813.6十亿元，分别占市场总体的5.0%、2.6%和2.7% [3] - 过去1个月、6个月、12个月，房地产行业指数绝对收益分别为-4.8%、-2.9%、15.9%，相对沪深300指数的收益分别为-6.8%、-7.7%、-9.5% [5] 关键运营数据总结 (26年1-3月累计/3月单月) - 销售面积：累计同比-10.4%，单月同比-7.4%，较上月分别收窄3.1和6.1个百分点 [7][10][14] - 销售金额：累计同比-16.7%，单月同比-13.3%，较上月分别收窄3.5和6.9个百分点 [10][14] - 销售均价：累计同比-7.0%，单月同比-6.4% [10][14] - 新开工面积：累计同比-20.3%，单月同比-17.4%，较上月分别收窄2.8和5.7个百分点 [7][10][40] - 竣工面积：累计同比-25.0%，单月同比-19.1%，较上月分别收窄2.9和8.8个百分点 [2][10][40] - 开发投资额：累计同比-11.2%，单月同比-11.3%，负增速较上月略有扩大 [2][10][40] - 到位资金：累计同比-17.3%，单月同比-18.7%，较上月分别扩大0.8和2.2个百分点 [2][10][68] - 房价指数 (3月)：70城新房房价环比-0.21%，跌幅收窄0.07个百分点；二手房房价环比-0.24%，跌幅收窄0.19个百分点 [2][11] 投资建议与关注方向 - 城市更新：判断下半年是关注其对房地产需求及投资拉动效果的窗口期 [8][38][103] - 稳市场政策：判断政策或更聚焦于“量”的稳定，以未来带动“价”的企稳 [8][38][103] - “白名单”制度：在“金融16条”到期临近背景下，该制度或可为开发贷提供潜在接续路径，但需注意因房价下跌导致抵押率被动提高、等额续贷难度增加的可能性 [8][38][103] - 发展新模式：后续在项目公司制、主办银行制、现房销售制等方面的制度建设进度值得关注 [8][38][103] - 具体关注公司： - 业绩稳健且股息率较高的公司，如华润置地、华润万象生活 [8][39][104] - 经营动量有积极变化的公司，如滨江集团、中国金茂、建发国际集团、越秀地产 [8][39][104] - 公开债务偿付压力下降且估值较低的公司，如金地集团、龙湖集团 [8][39][104] - 业绩增长及分红稳定的物企，如保利物业、绿城服务 [8][39][104] - 存在机会型布局价值的公司，如华侨城、南山控股 [8][39][104] - 行业龙头公司，如绿城中国、保利发展、中国海外发展 [8][39][104] 产业链与生态链视角 - 产业链角度：竣工回落预期的消化或有助于具备产品、服务及定价优势的产业链企业重获估值溢价 [63][104] - 生态链及转型角度：应重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型，关注REITs标的长赛道布局及其对不动产资管的促进 [63][64][104]