报告投资评级 - 行业投资评级为 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 核心城市量价趋稳，地产周期底部基本确认 [1] - 行业呈现出三重积极信号：核心城市房价率先企稳、重点城市二手房挂牌量回落、销售开工竣工等核心指标持续改善，基本面修复趋势明确 [46] - 在政策支持与企业资金韧性显现的背景下，行业修复动能有望进一步增强 [46] 根据目录总结 1. 开发投资降幅持续收窄，新开工与竣工边际改善 - 开发投资：2026年1-3月全国房地产累计开发投资 17720亿元，同比变化 -11.2%，降幅较1-2月走扩0.1个百分点；3月单月开发投资 8108亿元，同比变化 -11.3% [9] - 新开工面积：2026年1-3月全国房屋新开工面积 10373万平方米，同比变化 -20.3%，降幅较1-2月收窄 2.8个百分点；3月单月新开工面积 5289万平方米，同比下降 17.4% [14] - 竣工面积：2026年1-3月全国房屋竣工面积 9789万平方米，同比变化 -25.0%，降幅较1-2月收窄 2.9个百分点；3月单月竣工面积 3469万平方米，同比下降 19.1% [18] 2. 销售端降幅持续收窄，市场成交逐步回暖 - 销售面积与金额：2026年1-3月全国商品房销售面积 19525万平方米，同比变化 -10.4%，降幅较1-2月收窄 6.1个百分点；销售额 17262亿元，同比变化 -16.7%，降幅较1-2月收窄 6.9个百分点 [4]。3月单月销售面积 10232万平方米，同比 -7.4%；销售额 9076亿元，同比 -13.3% [20] - 房价走势：2026年3月，70个大中城市新房价格环比下降 0.2%，跌幅较2月收窄 0.1个百分点；二手房价格环比下降 0.2%，跌幅较2月收窄 0.2个百分点 [4][28] - 城市分化：3月一线城市新房价格环比 +0.2%，二手房价格环比 +0.4%，率先企稳回升；二、三线城市房价环比仍为负值，但跌幅收窄或趋稳 [4][28] 3. 资金端短期波动可控，结构改善蓄力向好 - 到位资金总额：2026年1-3月，房地产开发企业累计到位资金 20524亿元，同比变化 -17.3%，降幅较1-2月走扩 0.8个百分点；3月单月到位资金 7477亿元，同比变化 -18.7% [35] - 资金结构： - 国内贷款累计 3419亿元，同比 -23.7% [40] - 自筹资金累计 7762亿元，同比 -5.3%，降幅较1-2月收窄 0.6个百分点，韧性凸显 [40] - 定金及预收款累计 5858亿元，同比 -20.1%，降幅较1-2月收窄 1.4个百分点 [40] - 个人按揭贷款累计 2204亿元，同比 -34.6%，降幅较1-2月收窄 7.3个百分点 [40] 4. 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展 [46] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业、招商积余 [46] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [46]