核心观点 - 报告核心观点为“基本面走强带动板块行情启动”，认为随着市场进入淡季但基本面趋势逐步走强，资本市场开始关注到地产基本面筑底企稳的可能，本次行情有望走出一波持续的、伴随基本面信心修复带来的股价上涨机会，不同于以往政策驱动的短期冲高回落 [1][5] 政策动态 - 中央政策：4月13日，财政部与住建部联合发布通知，2026年度中央财政继续对城市更新行动给予定额补助，标准为东部不超过8亿元、中部不超过10亿元、西部不超过12亿元，重点支持样板片区建设和可持续更新机制建设 [5][15][18] - 地方政策： - 无锡于4月13日出台两项购房补贴政策，人才购房补贴从大专到博士全覆盖，最高可达40万元，且可一次性充抵房款；针对基本居住需求家庭，购买指定新建现房可获得购房款15%、最高20万元的资助 [5][16][19][20] - 南京于4月16日优化公积金政策，包括降低逐月还贷账户留存额、允许父母子女共同贷款、扩大异地贷款范围至安徽全域等 [16][20] - 郑州于4月16日将公积金贷款到期年龄上限男性延长至68岁、女性延长至63岁 [16][20] - 贵州于4月15日发布城市更新行动工作方案，提出到2030年底力争老旧小区能改尽改、城镇地下管网累计建设改造超12000公里等目标 [16][20] 市场成交表现 - 新房市场：2026年第16周（4月10日-16日），监测的51城新房成交面积326.11万方，环比上升33.8%，同比上升8.3%，同比由负转正 [5][21][22][23]。4月前16天，51城新房成交面积同比上升5.3%，为年初以来首月同比转正 [5][21]。分线城市看，4月前16天，一线城市同比上升32.3%，高均价二线同比下降2.4%，中均价二三线同比下降5.8%，低均价三四线同比上升7.6% [21][26][30] - 二手房市场： - 网签数据：2026年第16周，监测的13城二手房成交面积232.84万方，环比上升46.0%，同比上升18.5%，增幅较上周扩张9.6个百分点 [5][32][35][37]。4月前16天，13城二手房成交面积同比上升13.7%，同比由负转正 [5][32][39]。分线城市看，一线城市同比上升12.6%，二线同比上升13.2%，三四线同比上升17.5% [32][42][44] - 认购数据：2026年第16周，监测的77城二手房成交套数环比上升13.1%，同比上升42.2% [5][51][54][57]。4月前16天，77城二手房成交套数同比上升36.0% [5][51][57]。分线城市看，4月前16天，一线城市中介认购套数同比上升30.4%，二线同比上升31.1%，三四线同比上升48.5% [51][52][62] - 重点城市：第16周，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等主要城市新房及二手房成交普遍呈现环比上涨态势，例如北京二手房周成交环比+17.7%、同比+53.7%，上海新房周成交环比+24.8%、同比+41.0%，广州新房周成交环比+84.2%、同比+65.9%，深圳新房周成交环比+243.5%、同比+51.4% [67][68][72][73][74][76][84][88][91] 市场景气度 - 新房推盘与去化：2026年第16周，重点10城住宅推盘面积82.9万方，环比大幅上升84.7%，同比-10.2% [5][89][96]。单周销售/推盘面积比例为95% [5]。26年以来售批比（销售面积/推盘面积，MA8）为125%，同比-8个百分点 [89][98]。第15周中指重点城市开盘去化率（MA8）为57%，环比-5个百分点，同比-3个百分点 [89][102] - 库存：第16周，重点10城住宅口径库存面积4685万方，环比微增0.1%，去化周期为15.5个月，环比持平 [89][94][99] - 二手房景气度： - 挂牌量：第16周，监测的140城二手房挂牌套数环比下降0.4%，重点12城挂牌套数环比下降0.2% [5][104][105] - 来访量：第16周，监测的69城二手房日均来访6.6万组，环比上升7.4%，同比上升20.4% [5][108][112]。4月前16天来访量同比上升15.8% [108][112] - 转化率：4月前16天，69城二手房来访转化率为5.8%，环比上月下降0.1个百分点 [108][110] - 二手房价格：根据31城贝壳平台数据，第16周二手房成交均价为10161元/平米，周环比微升0.1%，年初以来累计下降0.5% [5][114][119]。报告指出，过去三年4月成交环比回落后往往伴随明显价格下跌，但26年价格表现保持稳定，呈现企稳迹象 [5][114] 土地市场 - 2026年第16周，300城住宅用地出让金为51.6亿元，环比大幅下降62.6%，同比下降52.1% [5][123][124]。4月前16天出让金220.3亿元，同比下降53.2%，年内累计同比-43.2% [123][128] - 第16周，300城宅地供给建面328.9万方，环比-17.9%，同比-33.1%；成交建面211.6万方，单周去化率64% [123][129] - 溢价率方面，第16周300城宅地溢价率（MA4）为6.2%，环比上升1.8个百分点，同比下降11.7个百分点；成交楼面价（MA4）为4300元/平，环比下降3.2%，同比下降21.7% [123][130][131] 板块行情与观点 - 开发板块：2026年第16周，SW房地产板块上涨4.1%，跑赢沪深300指数2.1个百分点，在30个申万行业中表现排在20%分位（6/30） [5][132][134][135]。16家主流房企股价平均上涨6.4%，其他房企上涨2.9%，违约房企上涨1.1% [5][132]。涨幅靠前的主流房企包括招商蛇口、中国金茂、绿城中国、保利发展等 [5][132][144]。报告认为板块关注度提升，行情有望持续 [5] - 物业板块：第16周，物业板块上涨2.1%，跑赢恒生指数1.1个百分点，A股物业公司涨幅居前 [5] - 香港地产：第16周，港房板块下跌1.4% [5] - C-REITs板块：第16周，C-REITs指数上涨0.74%，79单REITs中59单上涨，保租房、数据中心与水电环保板块表现强势 [5]