报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周REITs板块继续上涨，中证REITs指数周涨0.8%，所有板块均收涨，从主要指数周涨跌幅对比来看，中证转债>沪深300>中证REITs>中证全债 [1] - 产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低83BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为341BP [1] - 多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入投资范围，公募REITs与其他资产相关性低，纳入二级债基投资范围可丰富固收+资金投资品类，提升资产配置效果 [1][4] 二级市场走势 - 截至2026年4月17日，中证REITs（收盘）指数收盘价786.34点，整周涨跌幅0.8%，表现弱于沪深300指数（2.0%）和中证转债（2.2%），强于中证全债指数（0.2%） [2][7] - 年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证转债（+4.9%）>沪深300（+2.1%）>中证全债（+1.3%）>中证REITs（+1.0%） [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为 -9.3%，波动率为6.7%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在4月17日为2244亿元，较上周增加15亿元；全周日均换手率为0.41%，较前一周增加0.06% [2][14] - 所有板块均收涨，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为0.9%、0.5% [3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（+4.23%）、汇添富上海地产租赁住房REIT（+3.25%）、华夏合肥高新REIT（+3.11%） [3][20] - 生态环保REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.8%；交通基础设施REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额17.8% [3][24] - 本周主力净流入额前三名REITs分别为招商基金蛇口租赁住房REIT（1064万元）、华夏合肥高新REIT（773万元）、华夏首创奥莱REIT（346万元） [3][25] 一级市场发行 - 2026年1月1日至4月17日，交易所处在已问询阶段的REITs产品有4只，已反馈的产品19只，已受理的产品2只 [27] 估值跟踪 - REITs既有债性又有股性，截至4月17日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3% [29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 产权类REITs关注股息率，经营权REITs关注内部收益率，截至2026年4月17日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低83BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为341BP [31] 行业要闻 - 2026年3月31日，华夏大悦城商业REIT发布首份《2025年环境、社会与治理（ESG）报告》，系统识别并披露28项实质性议题 [4][40] - 多只新设的混合二级债券基金将REITs纳入投资范围，目前公募REITs二级市场总市值约2200亿元，纳入投资范围可丰富固收+资金投资图谱，提升资产配置效果 [4][40]