报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2026年4月第3周，REITs市场量价齐升，中证REITs全收益指数收涨1.0%，各类REITs指数普涨，换手率环比回升，较股债息差收窄，派息率有所回落；同时有多只REITs新进展，包括询价、上市、申报、扩募等，部分项目披露Q1临时公告；广州市发布工商土地续期细节安排，降低REITs资产估值不确定性 [3] 各部分总结 中证REITs全收益周涨1%，换手率环比回升 - 中证REITs全收益收涨1%，长债利率回落保租房领涨：4月第3周，权益与债券市场双双走强，中证REITs全收益指数收涨1.0%，涨幅介于沪深300与中证红利全收益之间；各类资产普涨，上涨个券占比75%，长久期资产表现强势，保租房板块领涨2.7% [3][10] - 招蛇保租REIT领涨，部分26Q1业绩已反映在净值表现：招蛇保租REIT领涨4.23%，本周涨幅排名前十的个券中有5只为保租房REITs；广发成都高投产业园REIT跌幅最大，主因租户搬离影响租金收入，南方顺丰物流REIT跌幅第二或受战配解禁影响，工银蒙能清洁能源REIT跌幅第三因发电量同比下滑 [12][15] - REITs换手率环比回升，保租房/产园流动性改善较多：4月第3周，沪深REITs市场日均换手率为0.39%，环比+0.05个百分点，已连续两周环比上升；保租房REITs日均换手率环比+0.25个百分点至0.53%，产业园日均换手率环比+0.13个百分点至0.38%；消费、IDC、仓储物流板块日均换手率有所缩量 [17][18] - 大宗交易折价率走阔，国家电投新能源溢价交易近3亿元：4月第3周，REITs大宗交易共22宗，金额6.81亿元，平均折价率0.64%，折价幅度呈走阔趋势；中信建投国家电投新能源REIT成交额最大，约2.94亿元且为溢价成交，折价幅度最大的为华泰苏州恒泰租赁REIT、中金普洛斯REIT [24] REITs较股债息差收窄，派息率有所回落 - 产权类、经营权类最新派息率为4.65%、8.81%：截至2026年4月17日，产权类REITs派息率（TTM）为4.65%（处于61%分位），经营权类为8.81%（处于80%分位），因净值走高，两大类REITs派息率均下滑 [27] - REITs与长债、红利股息差有小幅收窄：产权类REITs与10年期国债收益率的息差为2.88%（历史74%分位），与中证红利股息率的息差为-0.04%（历史74%分位），均较上期小幅收窄；分板块看，保租房与国债息差变化不大，仓储物流/产业园/消费派息率较国债息差走阔0.03 - 0.04个百分点 [33] - 产权类P/NAV、经营权类P/FFO处于80%、57%分位：产权类P/NAV最新值为1.27X，处于历史80%分位，保租房/IDC估值明显走高；经营权类P/FFO最新值为13.47X，处于历史57%分位，能源估值走高，公用事业次之，交通变化不大 [38] - 产权类、经营权类IRR分别为4.1%、5.2%：产权类REITs最新IRR为4.1%，处于历史33%分位；经营权类为5.2%，处于历史32%分位；两大类资产IRR均较上期下降，保租房/IDC的IRR降幅较大，公用事业类和能源类IRR也下降 [43] 广西北投高速将询价，砂之船估值微降 - 易方达广西北投高速公路REIT 4月22日网下询价：截至2026年4月17日，沪深上市REITs共计79只，总市值2,244亿元；东方红隧道REIT将在4月22日上市，中航北京昌保REIT上市时间待确定；易方达广西北投高速公路REIT 4月22日网下询价，询价区间7.114 - 8.568元/份 [45][49] - 基础设施：排队项目10单，中国建筑租赁住房项目申报：截至4月17日，基础设施REITs在审项目10单，注册通过2单；4月第3周，华夏湖北交投楚天高速公路REIT收到交易所第二轮问询函，国泰海通中国建筑租赁住房REIT申报；招蛇保租REIT计划扩募 [50][53] - 商业不动产：排队项目17单，砂之船REIT估值下调0.7%：截至4月17日，商业不动产REITs在审项目17单；4月第3周，国泰海通砂之船REIT挂网回复材料，截至2025年末不动产估值为50.28亿元，相比于申报稿下调0.71% [54] - 两单公募REITs项目招投标进展更新：4月第3周，北京北投商业地产经营管理有限公司对旗下北投新奥购物中心公募REITs招标，中银基金中标济南城市发展集团有限公司租赁住房REITs项目 [57][60] 南方顺丰下旬解禁，多项目披露Q1临时公告 - 成都高投产园REIT一季度租户搬离风险进一步释放：4月21日，南方顺丰物流REIT部分战配解禁，解禁资金约为5.54亿元，占最新总市值比例约14.5%；广发成都高投产业园REIT因租户搬离，2026Q1末出租率同比-20.40%至73.87%，但环比降幅远小于同比降幅，租金稳中有升，运管方拟采取应对措施 [65] - 多只能源REITs发电量有变动：嘉实中国电建清洁能源REIT发电量同比+48.34%，鹏华深圳能源REIT上网电量同比+22.5%；中航京能国际能源REIT结算电量同比-28.78%，工银蒙能清洁能源REIT发电量同比下滑超20% [68] 广州市发布工商土地续期细节安排 - 广州市推动工商业用地市场化改革，为土地使用权续期"打样"：4月15日，广州市发布指导意见，涉及工商业使用权续期，明确续期费用计算方式，降低REITs资产估值不确定性；还提到商服用地改建保租房、自持商办物业转可售等政策 [70] - 广州市探索工商业土地续期——续期情形：明确到期前1年、逾期2年内、提前（年限过半）三种续期申请情形，到期和逾期申请续期除特定情形外原则上予以续期，提前申请需满足增资扩产或低效用地再开发标准 [71][73] - 广州市探索工商业土地续期——续期期限及费用：工业、商服用地弹性供应出让的续期年限出让金计收按合同及规则执行；非弹性供应出让项目，工业用地依土地产出率判断，达标有70%折扣且最长20年，不达标无折扣最长5年且以租赁方式办理；商服用地以投资强度判断，达标最长20年，不达标最长10年 [76]