行业投资评级 - 对房地产行业维持“看好”评级 [7] 核心观点 - 报告认为，京沪两地有望在这轮下行周期中率先实现房价止跌回稳，并引领高能级城市景气度修复，中性预期有望在2027年迎来周期底部 [2] - 报告指出，板块首次从炒预期转向炒现实，应重视底层配置逻辑的深刻变化 [2] - 报告认为，今年大概率仍在左侧，全年行情仍将以震荡为主，但随着数据趋势对行业运行逻辑改善的印证性不断增强，向上的持续性和幅度将逐步走强 [2] - 根据国际经验，资本市场表现领先核心城市房价底3-6个月，大级别地产股行情或于2026年第四季度或2027年第一季度启动 [2] 市场表现总结 - 板块表现：报告期内，申万房地产指数周涨幅为4.13%，跑赢沪深300指数2.15个百分点 [13][14]；在行业比较中，房地产板块周涨幅位居前列 [15] - 港股表现：香港内房股指数周涨幅为5.20%，跑赢恒生指数4.17个百分点 [17][18] - 个股表现： - A股方面，京投发展周涨幅达33.22%，表现突出 [18] - H股香港内房股方面，中国金茂周涨幅达10.71% [19][20] - H股港资房企方面，九龙仓置业周涨幅为2.64% [21] 二手房市场周度跟踪总结 - 挂牌价： - 全国挂牌价周环比下跌0.09%，已连续八周下跌 [23] - 上海挂牌价周环比上涨0.08%，已连续六周上涨，节后八周累计涨幅为0.33% [23] - 深圳挂牌价周环比转负，下跌0.07% [23] - 北京挂牌价周环比下跌0.12%，跌幅收窄0.04个百分点 [23] - 广州挂牌价周环比下跌0.18%，跌幅收窄0.05个百分点 [23] - 挂牌量： - 一线城市挂牌量走势分化，整体持续下行 [4] - 上海挂牌量周环比转负，下降0.47%，近五周累计下降1.30% [27] - 北京挂牌量周环比下降0.41%，降幅扩大0.20个百分点，已连续五周下行 [27] - 广州挂牌量周环比下降0.16%，降幅扩大0.05个百分点，已连续六周下行 [27] - 深圳挂牌量周环比上涨0.38%，节后已连续八周上升 [27] - 与近两年高点相比，北京、上海、广州挂牌量分别回落14.7%、27.8%、7.9%，而深圳年同比增加45.7%，挂牌量创近两年新高 [4] - 成交量： - 一线城市二手房成交量再次回升 [34] - 北京、广州、深圳二手房实时成交周环比分别增加11.9%、20.6%、4.4%，均转正 [34] - 上海二手房网签套数周环比转正，增加19.7% [34] - 二线城市二手房实时成交周环比增加1.0% [34] - 议价率： - 2026年2月，上海、广州、深圳议价率月环比持续下降，北京月环比上升 [49] - 具体来看，上海、广州、深圳议价率月环比分别下降0.25、0.02、0.32个百分点，北京月环比上升0.76个百分点 [49] 新房市场周度跟踪总结 - 成交情况： - 一线城市新房成交呈现结构性修复，北京、上海回暖，广深延续跌势 [5][53] - 北京、上海新房成交周环比转正，分别增长26%和36% [53] - 广州、深圳新房成交周环比分别下跌4%和5% [53] - 上海、广州年初至今新房累计成交分别增加19%和5% [53] - 库存及去化： - 一线城市新房库存周环比微增0.1% [55] - 跟踪的10个样本城市新房库存面积为7648.22万平方米，周环比增加0.2% [55] - 一线城市新房去化周期为12.8个月 [56] 房企融资与行业政策总结 - 房企融资：上周房地产企业新发债券规模合计127.16亿元，周环比大幅增加96.8% [57] - 行业政策与数据： - 2026年3月，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%，二手住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为上涨0.4% [60] - 2026年1-3月，全国房地产开发投资17720亿元，同比下降11.2%；新建商品房销售面积19525万平方米，同比下降10.4% [60] 投资建议总结 - 在周期未满的背景下，报告推荐把握三条结构性主线，按确定性从高到低排序依次为 [6][62]： 1. 受益于香港楼市基本面触底改善的港资房企 2. 受益于商业不动产REITs推出、利率下行趋势下商业地产价值重估，具备优秀运营能力的商业地产相关标的 3. 多年来深耕产品力，去化、盈利能力更优的“好房子”企业