行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 2026年1-3月房地产销售数据环比有所改善，市场处于季节性复苏期，政策宽松的累积效应正在释放，销售端处于筑底阶段，伴随政策持续加力，销售端修复趋势有望延续[5] - 行业投资、新开工、到位资金等数据仍承压，供需两弱格局延续，但随着销售回暖带动企业回款和资金回流，行业数据有望逐步探底回稳[7][8][26] - 政策持续宽松，核心城市购房政策优化，“去库存+稳信贷”是政策主线，房价下行速度有望趋缓，市场价格中枢有望稳步企稳[14][36] - 看好房地产板块中长期配置机会，建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企及港股具备估值优势与弹性的龙头公司[8][42] 行业宏观数据汇总 - 销售面积与金额：2026年1-3月，商品房销售面积19,525万平方米，同比下降10.4%，降幅较1-2月收窄3.1个百分点；商品房销售额17,262亿元，同比下降16.7%，降幅较1-2月收窄3.5个百分点[4][11] - 销售结构：住宅销售面积下降13.1%，销售额下降18.5%；办公楼销售面积上升19.6%，销售额上升2.4%；商业营业用房销售面积下降6.9%，销售额下降11.6%[11] - 开发投资：2026年1-3月，全国房地产开发投资完成额17,720亿元，同比下降11.2%，降幅较1-2月扩大0.1个百分点；其中住宅投资13,531亿元，同比下降11.0%，占总投资比重76.4%[4][11] - 新开工与竣工：1-3月新开工面积同比-20.3%，降幅较1-2月收窄2.8个百分点；竣工面积同比下降25.0%，降幅较1-2月收窄2.9个百分点[7] - 土地市场：1-3月土地购置面积同比-53.4%，土地成交价款同比-48.4%[12] - 到位资金：1-3月房地产开发企业到位资金同比-17.3%，降幅较1-2月扩大0.8个百分点；其中国内贷款同比-23.7%，利用外资同比+127.6%，自筹资金同比-5.3%，定金及预收款同比-20.1%，个人按揭贷款同比-34.6%[8][12] 销售市场分析 - 环比改善：3月销售同比降幅收窄，主要系传统“小阳春”销售旺季，市场季节性复苏[5][14] - 区域表现：分区域看，东部、中部、西部及东北地区销售面积同比分别下降9.7%、7.4%、13.2%、19.2%，除东北地区外，东、中、西部降幅均较年初收窄[14] - 都市圈表现：2026年1-2月数据显示，京津冀、江浙沪、珠三角、中原、川渝都市圈商品房销售面积累计同比分别为-2.49%、-13.62%、-20.38%、-3.86%、-26.98%[13] - 库存与价格：商品房库存面积仍处高位，去化压力较大；1-3月销售均价低位震荡[15][17] 投资与开工分析 - 投资承压：房地产投资同比降幅略有扩大，显示投资端仍处下行通道[7][26] - 开工疲弱：新开工面积虽单月同比略有修复，但累计同比仍为深度负增长，企业开工节奏未明显改善，拿地强度偏低[7][26] - 土地市场：核心城市土拍市场边际活跃，但整体土地出让收入及住宅类用地成交溢价率仍显低迷[26][29][30] 企业资金与融资环境 - 资金面偏紧：到位资金同比降幅扩大，行业整体融资渠道仍偏紧[8][34] - 改善可期：政策端持续加码，销售端回暖有望带动资金回流，房企到位资金情况预计将逐步改善[8][34] 政策与市场展望 - 政策方向：中央明确“房地产新模式”方向，行业处于政策持续宽松窗口期，各地优化限购、降首付、下调利率等组合政策逐步落地[36] - 房价预期：在销售修复驱动下，房价下行速度有望趋缓，整体市场价格中枢有望稳步企稳[36] - 板块估值：A股与港股房地产板块估值近期有所抬升，龙头房企销售修复明显，市占率有望提升，板块估值具备上行空间[40][41] 投资建议与关注标的 - 投资建议：继续看好房地产板块中长期配置机会，行业有望迎来底部企稳[42] - A股关注：建议关注布局一二线城市、基本面稳健、安全边际较高的房企，包括滨江集团、城投控股、招商蛇口等[8][42] - 港股关注：可关注绿城中国、越秀地产与华润置地等具备估值优势与弹性的龙头公司[8][42] - 重点公司估值：报告列举了保利发展、招商蛇口、招商积余、华润万象生活、保利物业等公司的股价、EPS及PE估值[3]