报告行业投资评级 - 强于大市 [1] 报告核心观点 - 新房、二手房成交面积同环比均由负转正 出现“小阳春”行情 但持续性需观察 后续走势取决于库存去化与价格企稳情况 [1][5] - 阶段性回暖延续需要政策加力支持 关注“4月底政治局—5月部委细则—地方执行”情况 预期在现有“稳地产”框架下延续积极表态 更注重落地执行与政策协同 [5] - 二季度可关注高频基本面与地方政策落实节奏 存在政策博弈机会 四季度左右可能出现“基本面拐点” 或体现在二手房价格降幅收窄 [5] - 多数房企在2025年计提减值相对较多 2026年可能筑底 2027年板块利润率和业绩可能回升 从而带来今年四季度市场对2027年估值的改观 [5] - 部分持有性商业地产公司已提前布局新业态、新模式、新场景 更能把握新消费时代下的机遇 [5] - 现阶段建议关注三条投资主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司 [5] 根据相关目录分别进行总结 1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪 - 第16周（4月11日-4月17日）47城新房成交面积263.2万平方米 环比上升27.2% 同比上升6.5% 同比增速较上周提升22.8个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为26.7%、23.1%、32.0% 同比增速分别为22.0%、8.5%、-1.6% [5][15] - 第16周23城二手房成交面积307.3万平方米 环比上升35.6% 同比上升11.5% 同比增速较上周提升22.6个百分点 [1][5] - 分城市能级看 一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为48.1%、32.8%、19.5% 同比增速分别为17.0%、10.4%、3.2% [5][51] - 截至第16周末 13城新房库存面积7846.2万平 环比增速为2.7% 同比增速为0.6% 去化周期21.9个月 环比上升0.2个月 同比上升1.5个月 [5][36] - 分城市能级看 一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.7、19.8、60.3个月 一、二线城市环比分别下降0.3、0.3个月 三四线城市环比上升5.1个月 [5][36] 2 百城土地市场跟踪 - 第15周（4月6日-4月12日）百城全类型成交土地规划建面692.2万平 环比下降37.4% 同比下降35.9% 成交总价143.2亿元 环比下降22.8% 同比下降17.3% [5][66] - 第15周百城全类型成交土地楼面均价2068.9元/平 环比上升23.4% 同比上升29.0% 土地溢价率为1.0% 环比下降8.3个百分点 同比下降2.4个百分点 [5][66] - 第15周百城住宅类成交土地规划建面97.4万平 环比上升24.6% 同比下降57.7% 成交总价86.4亿元 环比上升19.3% 同比下降13.2% [88] - 第15周百城住宅类成交土地楼面均价8868.3元/平方米 环比下降4.2% 同比上升105.4% 住宅类用地溢价率为7.1% 环比下降36.4个百分点 同比上升0.9个百分点 [88] 3 本周行业政策梳理 - 中央层面：财政部、住建部发布通知 开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动 支持范围为地级及以上城市 共评选不超过15个城市 其中东部、中部、西部地区每个城市补助总额分别不超过8亿元、10亿元、12亿元 [1][108] - 地方层面：南京发布公积金贷款新政 子女购房可使用父母公积金提取还贷 异地贷款范围在现有苏皖17个城市基础上扩大至安徽省全域 即苏皖全部29个城市的缴存人在南京购房均可在南京申请公积金贷款 新政有效期截至2028年12月31日 [1] - 其他地方政策：上海二手房4月11日单日网签成交量达1632套 创5年来新高 郑州出台八条楼市新政 涉及支持青年安居、多子女家庭公积金贷款额度上浮20%等 福州公布存量住宅用地信息 总面积735.81公顷 [109] 4 本周板块表现回顾 - 第16周房地产行业绝对收益为4.1% 较上周上升0.1个百分点 相对收益（相对沪深300）为2.1% 较上周上升2.5个百分点 [5][12] - 房地产板块PE为29.99X 较上周上涨1.44X [5][12] 5 本周重点公司公告 - 本周有重点公司公告汇总 [8] 6 本周房企债券发行情况 - 第16周房地产行业国内债券总发行量为199.7亿元 环比上升52.5% 同比上升103.8% 总偿还量为133.3亿元 环比上升11.4% 同比上升52.3% 净融资额为66.5亿元 [5][12] - 本周债券发行量最大的房企为上海金茂、首开股、电子城 发行量分别为25.0、20.0、17.0亿元 [12] 7 投资建议 - 建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、建发国际集团、中国金茂 2）连续在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 3）积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]