报告行业投资评级 - 行业评级：增持 [5] 报告核心观点 - 当前国内物价水平震荡上行且无风险收益率持续下行，部分一线城市和二线城市的名义租金收益率（经通胀调整后的“租金回报率+CPI”）有望震荡抬升，部分二线城市的名义租金收益率已接近国际水平 [3][5] - 购房信心冲高回落，未来准备看房意愿与前期持平，市场仍存观望气氛 [3][5] 研究方法与核心指标 - 历史回测表明，经通胀调整后的名义租金收益率是更有效的指标，传统“名义租金/名义房价”测算的实际租金收益率在跨资产或国际比较时口径不可比 [5] - 调整至可比口径的名义收益率计算公式为：名义租金收益率 = 实际租金收益率 + 潜在通胀，基于“租金回报率+CPI = 无风险收益率+风险溢价”的框架进行跨资产比较更为有效 [5] 一线城市住宅市场分析 - 名义租金收益率（租金回报率+CPI）震荡攀升：一线城市该指标从2026年1月的1.4%回升至2026年3月的2.4%，已高于同期1.8%的十年期国债收益率（无风险收益率）[5][13] - 实际租金收益率保持稳定：2026年第一季度一线城市住宅租金收益率稳定在1.7% [5] - 通胀水平回升是主因：一线城市CPI从2026年1月的-0.28%回升至2026年3月的0.65% [5] - 未来展望：考虑到2026年第一季度北京、深圳的CPI仅为0.5%，预计2026年第二季度部分一线城市的资产名义租金回报率有望继续抬升 [5] 二线城市住宅市场分析 - 名义租金收益率（租金回报率+CPI）持续回升：二线城市该指标从2026年1月的2.7%回升至2026年3月的3.6%，与无风险收益率（1.8%）的剪刀差持续拉大 [5][14][15] - 实际租金收益率缓慢上行：二线城市住宅租金收益率从2026年1月的2.35%攀升至2026年3月的2.44% [5] - 通胀回升更为明显：二线城市CPI从2026年1月的0.31%回升至2026年3月的1.18% [5] - 部分城市表现突出：成都2026年第一季度CPI提升1.8个百分点，导致其“租金回报率+CPI”提升1.9个百分点至4.7% [5] - 国际比较：2025年发达国家首都“租金回报率+CPI”大约在6%左右，目前国内城市中长沙的收益率水平最接近该国际标准 [5] 购房者情绪与市场信心 - 购房意愿冲高回落：2026年3月底，居民购房意愿强于上月的占比约为16%，与上月环比持平 [5][24] - 准备看房意愿反复：居民准备看房占比从2026年1月的45%升至2月的46%，再次回落至3月的45%，仍低于50%，表明市场存在观望气氛 [5][22] - 后续关注点：建议关注CPI走势、需求侧政策和监管指导对价格预期的影响 [5] 重点覆盖公司及财务数据 - 报告覆盖多家房地产上市公司，包括万科A、保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团、华侨城A、中国海外发展、华润置地、龙湖集团、新城控股等 [25] - 提供了各公司截至2026年4月20日的最新股价、总市值、2024-2026年预测的每股收益（EPS）及市盈率（PE）数据，例如： - 万科A (000002.SZ)：最新股价3.93元，总市值441.16亿元，2026年预测EPS为-1.28元/股 [25] - 保利发展 (600048.SH)：最新股价5.94元，总市值711.04亿元，2026年预测EPS为0.26元/股，预测PE为22.65倍 [25] - 华润置地 (1109.HK)：最新股价28.21元，总市值2011.35亿元，2026年预测EPS为3.64元/股，预测PE为7.75倍 [25] - 所列公司的投资评级均为“增持” [25]