行业投资评级 - 增持（维持） [1] 报告核心观点 - 新房销售延续回升态势，政策端专项债试点范围扩大，为行业提供支持 [1][6] - 稳健型龙头房企及物业管理公司是当前环境下的投资重点 [6] 一周行情回顾 - 本周申万房地产指数下跌0.98%，同期沪深300指数上涨0.86%，板块相对收益为-1.84%，表现弱于大盘 [3][11] - 个股方面，苏州高新、衢州发展、*ST中迪、黑牡丹、中新集团涨幅居前；*ST数源、三湘印象、滨江集团、华远控股、南山控股跌幅居前 [11] 行业新闻追踪 - 中央政策：财政部、国家发改委扩大地方政府专项债券项目“自审自发”试点范围，新增河北、江西、湖北、重庆，试点已覆盖14个省份及河北雄安新区、4个计划单列市 [6][13] - 中央政策：2026年一季度全国政府性基金预算收入7751亿元，同比下降16.2%，其中国有土地使用权出让收入5176亿元，同比下降24.4% [13] - 中央政策：4月LPR报价保持不变，1年期为3.00%，5年期以上为3.50%，已连续11个月持平 [13] - 地方政策（珠海）：提高公积金贷款额度，双缴存家庭最高150万元；延长“以旧换新”补贴至年底；批复64条旧村改造规划，总用地约14平方公里 [13] - 地方政策（北京）：发布2026年第三轮拟供宅地清单，共6宗地块，土地面积约17公顷，建筑规模约26万平方米 [15] - 地方政策（上海）：第三批次土拍收官，3宗地全部成交，总金额72.09亿元，其中招商蛇口以33亿元竞得徐汇区地块，溢价率25% [15] 行业基本面分析 重点城市一手房成交 - 本周（4.17-4.23）38城一手房合计成交23121套，同比增长14.8%，环比增长5.6%；成交面积236.3万平方米，同比增长14.7%，环比增长7.9% [4][20] - 分能级看，一线城市成交套数同比增25.5%，环比增1.4%；二线城市同比持平，环比降5.4%；三四线城市同比增23.0%，环比增32.8% [20] - 本月至今（4.1-4.23）38城一手房合计成交69874套，同比增长9.7%，环比下降7.5% [23] 重点城市二手房成交 - 本周（4.17-4.23）16城二手房合计成交25056套，同比增长9.5%，环比下降3.1%；成交面积238.8万平方米，同比增长6.3%，环比下降1.9% [4][33] - 分能级看，一线城市成交套数同比增18.7%，环比降1.0%；二线城市同比增5.8%，环比降5.2%；三四线城市同比增8.2%，环比增1.1% [33] - 本月至今（4.1-4.23）16城二手房合计成交76612套，同比增长9.3%，环比增长19.1% [37] 重点城市库存情况 - 本周（4.17-4.23）17城商品房库存面积18317.7万平方米，环比增速为0%，去化周期为164周 [4][51] - 分能级看，一线、二线、三四线城市去化周期分别为130.4周、261.6周、129.1周 [51] 土地市场供给与成交 - 本周（4.13-4.19）土地供应面积1732.9万平方米，同比下降9.3%；供应均价1251元/平方米，同比上涨65% [5][63] - 土地成交面积1204.6万平方米，同比增长18.6%；成交金额86.1亿元，同比下降43.3%；成交楼面价715元/平方米，溢价率1.4% [5][63] - 分能级溢价率：一线城市0%，二线城市1.7%，三四线城市1.3% [63] 房地产行业融资 - 本周（4.17-4.23）房地产企业发行信用债112.5亿元，同比增长30.06%，环比下降41.41% [5][79] - 本月至今（4.1-4.23）合计发行信用债422亿元，同比增长9.17%，环比增长4.48% [5][79] 重点公司动态 - 保利发展：基础设施公募REITs项目状态更新为“已反馈”，拟发行金额20.93亿元；“23保利02”公司债券回售金额15亿元，决定不转售 [17] - 华润置地：公告“22润置02”债券付息事宜，发行规模50亿元，票面利率3.63% [17] - 融创房地产：披露多起重大诉讼进展，涉及中航信托、中融信托、民生银行等案件 [17] - 万科A：接受“23万科MTN001”中期票据本息兑付调整议案，本期应付本息8.6454亿元；为“22万科MTN004”和“22万科MTN005”提供应收款质押增信 [17] - 滨江集团：发布2025年年报，营业收入828.88亿元，同比增长19.86%；归母净利润21.16亿元，同比下降16.87%；平均融资成本降至3.0% [18] 投资建议 - 建议关注财务稳健、业绩表现良好的龙头房企，如越秀地产、华发股份、保利发展、招商蛇口、绿城中国等 [6] - 随着市场需求回升，物业管理公司有望迎来业绩和估值修复，建议关注华润万象生活、中海物业、招商积余、保利物业、万物云和绿城服务等 [6]